3.000 extra sociale huurwoningen, 1.100 extra middeldure corporatiewoningen in de komende vier jaar, dat is afgesproken in de Amsterdamse prestatieafspraken. Ymere heeft (net als de rest van de corporaties) deze afspraken ondertekend. We zijn nu op de helft van die vier jaar. Hoe gaat het met de plannen en ambities? Huurdersorganisatie HYA ondervraagt Ymere.
In Amsterdam zijn voor vier jaar afspraken (2020 t/m 2023) gemaakt door de Amsterdamse huurderskoepels (verenigd in de FAH) samen met corporaties en de gemeente. Deze prestatieafspraken gaan onder meer over nieuwbouw, verkoop, duurzaamheid, kwaliteit en betaalbaarheid.
Er is afgesproken dat huurderskoepels de voortgang van deze afspraken met hun eigen corporatie bijhouden en monitoren. Daarom dringt Huurders Ymere Amsterdam (HYA) al lang bij Ymere aan op een goede monitor van deze afspraken en op een gesprek om over de voortgang van deze afspraken te spreken. Welke worden wel gehaald, welke niet én waarom niet?
Voorraad sociale en middeldure huurwoningen
Voor HYA is een gesprek over de voorgang van de prestatieafspraken heel belangrijk. We hebben het hier onder meer over afspraken over de voorraad sociale en middeldure huurwoningen. Die zou moeten vergroten: meer woningen in Amsterdam is afgesproken. En als er verkocht wordt, dan moet er ook gebouwd worden. Haal je je afspraken niet, dan moet er bijtijds kunnen worden bijgestuurd. De afspraken gaan ook over waar je mag verkopen als corporatie, en waar je terughoudend moet zijn of zelfs niet mag verkopen. Maar bijvoorbeeld ook over de grootte van de woningen die bijgebouwd worden. Gemiddeld, zo is afgesproken moeten die 60 m2 zijn. Het gaat over betaalbaarheid, over leefbaarheid, duurzaamheid enzovoort. Er zijn enorm veel concrete afspraken gemaakt die van groot belang zijn voor onze stad.
Chris Petteesson van Ymere en Peter Weppner van HYA ondertekenen de prestatieafspraken. Foto’s Richard Mouw
Traag
Huurdersorganisatie HYA vraagt al lange tijd om gesprekken over deze afspraken. Het is goed om te zeggen: op stadsniveau worden de prestatieafspraken gemonitord door de FAH, de AFWC en de gemeente. Maar, zoals gezegd, mogen huurderskoepels van ‘hun’ corporatie vragen om cijfers en feiten om zo beter op de hoogte te zijn en beleidsvragen te kunnen stellen en adviezen te kunnen geven.
Helaas duurde het een flinke tijd voor de monitor van Ymere klaar was om naar HYA te sturen. Dat had verschillende oorzaken, maar feit was dat we pas vorige week (18 januari 2022) met elkaar aan tafel zaten om de monitor te bespreken. En let wel: dit is de monitor met cijfers over 2020!
Ook in deze toegestuurde monitor had HYA nog niet alle cijfers en feiten die ze graag zou willen monitoren. Gelukkig hadden ze iets meer informatie gekregen via de FAH. Maar er mistte nog veel. Daarom werd besloten om het tijdens de afspraak zowel over resultaten te hebben als over de punten die HYA in de (volgende) monitor terug wil zien komen.
Inzicht voor de achterban
Tijdens de afspraak die de huurdersorganisatie uiteindelijk kreeg op dit punt, konden we slechts 4 van de 29 prestatieafspraken bespreken (!). Gelukkig komt er betrekkelijk snel een nieuwe afspraak. Daarbij verwachten we van te voren schriftelijke informatie.
Maar ondanks dat we maar een klein deel van de afspraken hebben besproken, publiceren we nu wel dit artikel. Want wij willen onze achterban inzicht geven in dit proces en in de voortgang. We krijgen heel veel vragen over deze afspraken. Daarom dus nu een samenvatting van het gesprek tussen de regiomanagers en een strategisch adviseur van Ymere en het dagelijks bestuur van Huurders Ymere Amsterdam, aangevuld met een beleidsadviseur vanuit !Woon.
Groei van de voorraad sociale huurwoningen (afspraken 1a t/m 1f)
HYA trapt af door te zeggen dat Ymere op deze afspraken duidelijk onder de maat heeft gepresteerd. De invulling van Ymere draagt nu niet bij aan de stedelijk productieafspraak terwijl Ymere juist overmatig veel verkoopt, betoogt ze. En dat spoort niet met elkaar. Zeker niet omdat HYA weet dat Ymere een van de rijkste corporaties van Amsterdam is. HYA vraagt om een verklaring en om een prognose voor de toekomst. Er zouden meer woningen komen maar Ymere heeft er nu minder (is met 59 gedaald) waar komt dat door?
We zullen vooral in de laatste jaren van de prestatieafspraken nieuwbouw opleveren, zo legt Ymere uit: de hoofdproductie staat in de laatste jaren van de prestatieafspraken in plaats van in het begin. We hebben afgesproken dat er een groei komt van sociale huurwoningen. En daar gaan we ook voor. Maar het zijn meerjarenafspraken. En een woning verkopen is een proces van maanden, nieuwbouw vergt drie jaren en geld uitgeven daarvoor, dat doe je voor oplevering.
Daarbij zegt Ymere: sommige projecten vallen al over de prestatieafspraken heen nu, complexen worden nu naar voren geschoven om binnen de termijn te blijven. We kijken naar de afspraken en als er minder nieuwbouw opgeleverd wordt door vergunningen of iets dergelijks, dan betekent dat dat je op verkoop moet inbinden. Omdat we het voortdurend in de gaten houden, is er afgelopen zomer ook een korte verkoopstop ingesteld om te voorkomen dat er teveel verkocht werd. Bij het project Overhoeks bijvoorbeeld gaan er 600 woningen opgeleverd worden en 490 daarvan vallen in deze prestatieafspraak-periode en wellicht komen er nog rond de 80 bij.
Afspraken die HYA en Ymere maken: Ymere belooft de antwoorden uit de organisatie te halen en dan een compleet antwoord (dus niet alleen de grote lijnen) aan HYA te geven. Dat betekent dat het voor HYA duidelijk moet worden wat Ymere individueel gaat doen. Hoeveel gaat Ymere bouwen en verkopen en wanneer? De prestatieafspraken zijn voor alle corporaties, iedereen neemt een ander deel voor zijn rekening. HYA krijgt daar inzicht in. Daarbij spreken we af ook uitvoerige en begrijpelijke informatie te krijgen over de punten die nu niet in de monitor staan.
Groei van het aantal middeldure huurwoningen (2a t/m 2.c)
Er is in de meerjarige afspraken vastgelegd dat corporaties gezamenlijk de middeldure woningvoorraad in Amsterdam laten groeien met 1.100 woningen in de periode 2020-2023. Ook hier zijn de cijfers van Ymere mager, zegt HYA. Ymere heeft slechts 3 woningen toegevoegd. Ze wil een verklaring.
Ymere gaat in deze prestatie-periode de middenhuur in het programma zeker halen, zegt één van de regiomanagers. Maar Ymere is niet de corporatie van de grote aantallen in middenhuur. Ymere zet vooral in op sociale huur.
HYA begrijpt dat er dus onderliggende afspraken bestaan wat Ymere precies gaat leveren binnen deze stedelijke afspraken. Die hoort HYA natuurlijk graag. Alleen dan kan ze goed monitoren.
Afspraken die HYA en Ymere maken: Ymere zal die aantallen en ambities leveren. Daarbij spreken we af ook uitvoerige en begrijpelijke informatie te krijgen over de punten die nu niet in de monitor staan. Dit gaat onder meer over de voorrangspositie en de inspanning op particuliere transformatieprojecten.
Nieuwbouw (3a t/m 3ad)
Hier ziet HYA dat Ymere in 2020 gestart is met het bouwen van 425 woningen. Dat vindt de huurdersorganisatie redelijk. Dan gaat het gesprek even over tijdelijke woningen. Hoe staat het met de ontwikkeling hiervan?
De gemeente heeft twee locaties aangewezen waar tijdelijke woningen kunnen worden gebouwd, vertelt Ymere. De gemeente is terughoudend omdat ze bevreesd is voor gedoe met omwonenden. Ymere vindt dit een teleurstellende opbrengst, want niet overal is sprake van omwonenden. Hier komen op ambtelijk en politiek niveau vervolggesprekken.
Verder mist HYA veel cijfers en feiten uit deze afspraken op punt 3. Ze vraagt speciaal aandacht voor de afspraak om op stedelijk niveau sociale huurwoningen (exclusief studenten-en jongerenwoningen) te bouwen met een gemiddelde oppervlakte van 60 m². Want, zo zegt HYA, uit individuele cijfers van de corporaties blijkt dat Ymere onder de afgesproken 60 m² zit, namelijk op 47 m². Grote woningen zijn belangrijk: bouwen en behoud, betoogt HYA.
Ook de afspraken over ouderenhuisvesting en over sloop zijn voor HYA van groot belang. We missen hier veel informatie die wij met onze achterban willen delen, betoogt de huurdersorganisatie.
Ymere reageert door te zeggen dat het stedelijke afspraken zijn en dat er nog veel uitgezocht moet worden. Maar ze belooft de gevraagde informatie te leveren.
Afspraken die HYA en Ymere maken: over alle door HYA gevraagde afspraken komt informatie. Ook wat er individueel van de corporatie Ymere wordt verwacht, wat ze hebben gedaan en wat de prognoses zijn.
Gemengde stad gemengde wijken (4a t/m 4j)
HYA zegt: we zien dat in wijken waar afgesproken is terughoudend te zijn met verkoop, Ymere nog steeds verkoopt. Zo zijn er bijvoorbeeld 12 woningen in Oud-West verkocht.
Daarnaast is er afgesproken dat in sommige gebieden de absolute voorraad sociale en middeldure huurwoningen in het bezit van corporaties minimaal gelijk moet blijven. Ymere heeft: 6 minder woningen in Centrum oost, 11 minder in Oud Zuid, 1 minder in Buitenveldert/Zuidas, en een toename van 6 op IJburg/Zeeburgereiland. Hoe zit dat, vraagt de huurdersorganisatie.
En er zijn gebieden met een absoluut verkoopverbod. Helaas heeft Ymere hier geen informatie voor aangeleverd en heeft HYA ook geen andere informatiebronnen op dit gebied. Wat betekent dat, vraagt ze zich af? Is er in deze gebieden niets verkocht?
Tot slot is er de afspraak ‘nauwgezette monitoring verkoop in Centrum West met afwegingen per woning’, dus ‘niet toegestaan tenzij’. Uit cijfers blijkt: er zijn 10 woningen verkocht door alle corporaties. Daarvan zijn er 7 verkocht door Ymere. De vraag is: hoe rechtvaardigt Ymere deze verkopen?
Ymere zegt dat ze vindt dat ze dit over het algemeen genomen best goed doen. ‘We verkopen in Centrum-West alleen in VvE’s waar we nog één woning hebben bijvoorbeeld. En de vorige wethouder gaf aan dat hij tevreden was met de politiek van Ymere in het Centrum. In het Centrum wordt ook toegevoegd. Bedrijfsruimtes of leegstaande zolders worden woningen. Eind prestatieafsprakenperiode zal dit per saldo in Centrum West op 0 uitkomen.’
En, zo zegt Ymere, met het toevoegen van woningen zijn we creatief bezig. ‘Zo hebben we een voorbeeld van een bedrijfsruimte die omgebouwd gaat worden tot 12 zelfstandige wooneenheden bij het Zaandammerplein. Dat is dus creatief toevoegen. In Oud-Zuid zouden 35 studio’s kunnen worden gerealiseerd, maar dat heeft monumentale status en kan niet doorgaan. In Zuid worden alleen woningen met een verkoopprijs boven 600.000 verkocht. Dan is het leuk om te kijken wat we daarmee dan kunnen doen. Daar kun je echt mooie nieuwbouw voor maken’.
HYA vindt het van groot belang om hier veel duidelijkheid over te krijgen. Een verkochte sociale huurwoning krijg je nooit meer terug en we hebben allemaal onderschreven hoe belangrijk we het vinden om een gemengde stad met gemengde wijken te hebben. Ze wil hier ontzettend goed over worden geïnformeerd. Ook stelt ze dat HYA het toevoegen van zolderruimtes niet als de oplossing ziet. Want daarmee genereer je toch geen volwaardige woningen?. Daarbij heeft ze een vraag: wordt er makkelijk toestemming gegeven voor het omzetten van bedrijfsruimtes naar woonruimte?
Ymere legt uit dat op zolders ook volwaardige appartementen worden gebouwd. En ze vertelt dat wel of geen toestemming verkrijgen om bedrijfsruimtes naar woonruimte om te zetten, afhankelijk is van het stadsdeel. Met de stadsdelen Centrum en Oost zijn er goede afspraken. In het Centrum wordt er bijvoorbeeld geen andere bedrijfsruimte voor terug verlangd. In Oost zijn daar wel voorwaarden aan verbonden. En in West is het nog nooit gelukt.
Hier biedt HYA aan om bij omzetten van bedrijfsruimte naar woningen samen op te trekken, zoals ook al eerder is gebeurd in de Vrolikstraat in Amsterdam Oost.
Afspraken die HYA en Ymere maken: Alle gevraagde informatie over deze afspraken zal in de nieuwe monitor komen. Ymere belooft een compleet antwoord (dus niet alleen de grote lijnen) aan HYA te geven. Dat betekent dat het voor HYA duidelijk moet worden wat Ymere individueel gaat doen. Voor HYA is het van belang dat dan ook duidelijk wordt wat Ymere als uitzonderingen ziet. Wanneer mag zij (van zichzelf of van vastgelegde regels) wél verkopen in gebieden waar beperkingen op zijn? Hoe groot zijn de woningen die worden verkocht en de woningen die worden toegevoegd? Hoeveel gaat Ymere toevoegen, hoeveel gaat ze verkopen en wanneer? Het is belangrijk dat HYA op de hoogte is van de ambities, verwachtingen en inspanningen. Daarbij belooft Ymere een presentatie over hoe het hele proces van ‘zolders toevoegen aan de woningvoorraad’ gaat.
Tijd maken voor een goed vervolg
En dan zijn we alweer door de tijd heen. HYA had graag twee uur gesproken. Maar er is een afspraak van één uur gepland. De huurdersorganisatie zal snel weer met Ymere hierover aan de tafel zitten. Ze verwacht ook dat er van te voren schriftelijke antwoorden op alle vragen zullen binnenkomen. HYA heeft namelijk vragen over de nog niet besproken punten en de nog missende informatie in de monitor schriftelijk gesteld. Of te wel: wordt vervolgd.
