Tips en aanbevelingen voor Ymere uit Amsterdam: ‘Aan mooie woorden heeft de huurder niets’

De strategie van Ymere is af, maar het belangrijkste moet nog komen: de uitvoering. Daar willen we Ymere graag wat tips en aanbevelingen vanuit de praktijk voor meegeven. De actieve verenigde huurders van Ymere Amsterdam laten van zich horen. We nemen aan dat Ymere goed luistert!

We vroegen op de Bewonerscontactavond op 22 juni al de aanwezige bewonerscommissies en huurdersverenigingen om tips en aanbevelingen aan Ymere op 4 thema’s.
U leest eerst ambities van Ymere uit haar nieuwe strategie (let wel: de strategie was nog niet volledig klaar toen we om commentaar vroegen aan onze achterban, zij reageerden op een korte samenvatting. U vindt hier de hele Ymere strategie), en daaronder de aanbevelingen, tips en opmerkingen vanuit de actieve huurders – zo goed als ongefilterd. Let wel: dit zijn meningen en tips vanuit de bewonerscommissies en huurdersverenigingen en dus niet per definitie van HYA.

Thema: De betaalbare stad

Ambities van Ymere:

Samen zorgen dat wonen betaalbaar blijft
Betaalbare en passende huurprijs, door gematigd huurbeleid en inkomensafhankelijke huuraanpassing
Huurachterstanden voorkomen, door preventie, maatwerk en vroeg signalering met partners

Welke tips, aanbevelingen kunt u aan Ymere hierover geven?

Huur koppelen aan loonsverhogingen en ervoor zorgen dat ze niet boven de wettelijke sociale huurprijzen komen.
Het is ook een regeringskwestie. Als er ieder jaar bijvoorbeeld inflatie PLUS 1% extra huurverhoging mag worden gevraagd, is de betaalbaarheid in de loop der jaren nog voor de happy few.
Asociaal uitwoon-gedrag kost Ymere ook geld: bij oplevering van een huis blijkt dat toch een grondige opknapbeurt nodig is, die niet verhaald kan worden op de kale kip.
En leegstand = kapitaalderving.
“Samen zorgen dat wonen betaalbaar blijft. Samen met wie? Wie bepaalt uiteindelijk?
“Betaalbaar” : dat moeten ze concretiseren, wat is betaalbaar en voor wie?
Stoppen met aanbieding sociale huurwoningen tegen maximale sociale huur (aftoppingsgrens). Met een al dan niet gewenste renovatie/gerief verbetering/CO2-pakket komt de huur boven deze grens uit.
Geef huurverlaging aan huishoudens in slecht onderhouden energie-slurpende woningen; idem voor woningen die op de nominatie staan voor sloop/renovatie.
Passende huurprijs: koppelen aan staat van onderhoud, vierkante meters, niet aan “populaire buurten”. Huurders met kleine beurs hebben dan iets te kiezen. Nu wordt evenveel betaald voor 20 m2 in Westerpark als voor 40 m2 of meer in Nieuw-West.
Kijk naar netto-inkomen en vaste lasten per maand en ga niet mee met inflatie (geldontwaarding). Ook huurders hebben hier last van en zo nodig: huurverlaging.
Maatwerk = vaag taalgebruik: SMART-formuleren en publiceren; tussentijdse huurverlaging bijvoorbeeld als de inflatie 12% is, geen huurverhoging maar 12% huurverlaging.

Thema: De (on)gedeelde stad

Ambities van Ymere:

Samen zorgen dat bewoners prettig samenleven in buurten
Focus op buurten die extra aandacht nodig hebben (naast complexen) en versterken netwerk in de wijk
Extra inzet in specifieke buurten waar we echt het verschil kunnen maken, zodat onze buurten veerkrachtig blijven

Hoe kan de corporatie erbij helpen dat de bewoners prettig samenleven? Ook in buurten die extra aandacht nodig hebben. Wat is daarvoor nodig? Welke tips, aanbevelingen kunt u aan Ymere hierover geven?

Maak recreatieruimtes waar bewoners gebruik van kunnen maken, dichtbij hun complex met ook een ruimte voor een gebiedsregisseur zodat deze dicht bij de huurders zit.
Helaas heeft afdeling Vastgoed van Ymere in het verleden niet kunnen/willen zorgen dat onze winkelpandjes betaalbaar bleven. Een aantal ouderen is nu afhankelijk van shuttlebusjes voor hun boodschappen, want dat kan alleen buiten de wijk.
Ook is er voor ‘prettig samenleven’ nodig: beter optreden en handhaven tegen overlast en asociaal woongedrag (bijv. drugs en lachgas, vergaren van troep in de tuinen, verwaarlozen van tuinen, te hoge schuttingen aan de voorkant) door Zorg en Overlast.
We moeten samen concretiseren en doelen SMART formuleren zodat Ymere daar ook op afgerekend kan worden.
TIP: gelijke behandeling begint al op Woningnet: bij woningen in populaire buurten publiceert Ymere een minimum aan beeldmateriaal en vaak geen plattegrond.
TIP: Ymere heeft bezit in dure buurten: plaats daar met voorrang statushouders, mensen met een psychiatrische achtergrond en andere doelgroepen. Nu is de verdeling van die groepen over de stad onevenwichtig.
TIP: samen met bewoners vastleggen hoeveel “druk” een buurt aankan (zie hierboven) en voorlichting & begeleiding organiseren .

Thema: De dynamische stad

Ambities van Ymere:

Samen zorgen we voor voldoende betaalbare woningen.
Beweging in de nieuwe strategie: groei van de voorraad, ook voor lage middeninkomens
Meer nieuwbouw toevoegen, zodat een grotere groep woningzoekenden betaalbaar kan wonen.
Lage middeninkomens meer kansen bieden, zodat ons werkgebied bereikbaar blijft voor een brede doelgroep en doorstromingsmogelijkheden ontstaan.
Differentiëren huurbeleid naar buurten, zodat buurten toegankelijk blijven voor een brede groep huurders.

Ymere heeft een lijstje met ambities om ervoor te zorgen dat buurten voldoende betaalbare woningen hebben en dat buurten bereikbaar blijven voor iedereen. Welke tips en aanbevelingen voor de uitvoering kunt u aan Ymere geven op dit gebied?

Minder verkoop, meer sociale huurwoningen die binnen de regelingen ‘van groot naar klein’ en ‘van hoog naar laag’ vallen waar mensen die gebruik maken van de regeling dezelfde huur houden of minder huur moeten betalen. Geef eventueel een vergoeding als mensen aan deze doorstroomregelingen meedoen.
Beter differentiëren. Dus voorkomen van een te groot aantal huurders in één buurt die ondersteuning behoeven. En die groep huurders vooral niet naast elkaar huisvesten om zo te voorkomen dat ze elkaars gedrag versterken.
Meer samenwerken met en aan de bel trekken bij Regenbooggroep, Leger des Heils en Querido. Proactief optreden – want voorkomen is beter dan genezen.
Samen zorgen we voor voldoende betaalbare woningen. Vraag: samen met wie?
SMART: “wat is betaalbaar”? En voor wie?
Nieuwbouw verjaagt zittende (arme) bewoners uit hun huis en buurt naar randen van de stad of erbuiten. Daar kunnen de allerlaagste inkomens misschien nog betaalbare huizen vinden. Dit heet verdringing en gentrificatie en is onwenselijk.
Publiceer cijfers: wat is er gesloopt/geliberaliseerd (dus onttrokken aan de sociale huurvoorraad) en wat is erbij gekomen? Een nettoresultaat waarop Ymere aangesproken kan worden.
Wat is de definitie van nieuwbouw? Compleet of telt bijvoorbeeld oudbouw met vernieuwde gevel als nieuwbouw zoals in Rotterdam gebeurt?
Doorstroming/woningtoewijzing: van klein naar groter, van hoog naar laag et cetera.: Maak het waar! Hiervoor kan Ymere de 5% gebruiken die ze buiten Woningnet om mag verhuren. BC Amsteldorp hoort van huurders dat “ouderen & mensen met beperkingen die naar de begane grond willen, dit via hun inschrijving Woningnet moeten doen”. Dat ze dan de buurt uit moeten en hun sociaal netwerk kwijtraken: daarvan wordt gezegd: “pech”.

Thema: De duurzame stad

Ambities van Ymere:

Samen zorgen we dat huidige en toekomstige generaties goed wonen .
Beweging in de nieuwe strategie: we prioriteren de bestaande stad.
Sterkere focus op goed en tijdig onderhoud zodat onze woningen veilig en van voldoende kwaliteit zijn.
Sneller isoleren (E F en G) en aardgasvrij maken zodat onze woningen minder CO2 uitstoten, energielasten omlaag kunnen en wooncomfort omhoog.

Dit zijn de voornemens van Ymere om ervoor te zorgen dat de huizen verduurzamen. Heeft u tips en aanbevelingen voor Ymere bij de uitvoering? Waar moeten ze op letten?

Dat dit niet ten koste gaat van huurders. Dit is geen vervanging, maar noodzaak om de panden van Ymere in goede conditie te houden.
In een wijk (Betondorp) die 5 meter onder zeeniveau ligt en waar van gemeentewege al grote en kostbare aanpassingen voor waterberging en afpompen en wadi’s (groene greppels in de stad) nodig zijn gebleken, zou het belonen van huurders die hun tuinen groen houden gepast zijn. (Jaarlijks wedstrijdje uitschrijven?) Belonen = positief.
Daarnaast in nieuwe contracten vastleggen dat er niet betegeld wordt.
Zonnepanelen oké, maar uit het zicht in een wijk die beoogt Beschermd Stadsgezicht te worden.
Onafhankelijke toetsing – vooraf! – van voorgestelde maatregelen: zijn dit wel goede ingrepen, wat leveren ze op, kan het niet veel beter met wat extra investering?
Deugdelijke onafhankelijke voor- en nameting van energieverbruik.
Vooraf rendement voor huurders aantonen; daar kan Ymere op afgerekend worden; een eventuele huurverhoging kan worden teruggedraaid en de huurder wordt volledig gecompenseerd.
Verduurzamen is meer dan alleen “opwaarderen naar energielabel B”: denk aan waterverbruik, regenton en hergebruik grijs water, warm water genereren daar waar het nodig is in keuken en douche dus geen ketels op zolders.
Herstel is duurzamer dan vernieuwing/renovatie.
Renovatie is duurzamer dan sloop.
Prioriteren bestaande stad is niet in overeenstemming met sloop/nieuwbouw ten bate van verdichting in (naoorlogse) arme buurten: in de grachtengordel en zuid zien we het niet gebeuren.
Veilig en voldoende kwaliteit: wie bepaalt dat? Concreet: SMART. Idem voor goed en tijdig onderhoud: na 10 jaar, 40 jaar, langer als Ymere toch renovatie/sloopplannen heeft (verpaupering).
En bij het CO2-pact: zorg voor een deugdelijke & onafhankelijke voor- en nameting energieverbruik (ook water) zodat resultaat voor de huurder aantoonbaar lager uitkomt.
Isoleren: inschakelen onafhankelijke professionals die voorgestelde maatregelen op hun merites kunnen beoordelen en tegenvoorstellen kunnen doen.
Geen huurverhoging: isolatie is een sociaal-maatschappelijke plicht, geen geriefverbetering.
Isoleren en duurzamer maken kan meteen (FIX-brigade): waarom moet een huurder deze organisatie – betaald door de gemeente – inschakelen als Ymere ook met de kitspuit naden en kieren kan dichten, tochtstrippen/kaderprofielen kan vervangen, voordeuren sluitend maken. Daar is geen renovatie/CO2-pact voor nodig.
Als een woning door bijvoorbeeld FIX-brigade is geïsoleerd met nieuwe kaderprofielen, dan is het niet de bedoeling dat (corporatie)schilders de nieuwe kaderprofielen verknallen door eroverheen te verven.
Als een woning opnieuw wordt verhuurd, dient de bestaande isolatie nagekeken en/of vernieuwd te worden.
Ymere moet niet in ingewikkelde brieven vragen of de mensen zonnepanelen willen. Voor sommige mensen is op zo’n brief in gaan te ingewikkeld en veel mensen zijn argwanend, ze denken dat het dan duurder gaat worden of mensen vinden het gedoe.
Jaarlijkse controle vooral in de woningen om onnodig GROOT ONDERHOUD te voorkomen.
Het onderhoud van binnentuinen is ook belangrijk. Van verschillende complexen weet ik dat ze niet tevreden zijn over de kwaliteit van de inrichting en het onderhoud van gemeenschappelijke binnentuin. Ik weet van een sociale huurwoningen complex in gemeente ’De ronde Venen’ dat ze bij de aanleg van Binnentuinen een subsidie van het rijk ontving. Tip aan Ymere: maak gebruik van zulke subsidie- regelingen.

Thema: Onze huurders doen mee

Ambities van Ymere:

Samen met huurders: eerder, transparanter, écht luisteren, samen
Diensten: sluiten aan op de behoefte van onze huurders én onze mogelijkheden.
Informeler contact: onze ogen en oren beter benutten
Wederkerig: proactief en breed perspectief

U leest het: Ymere heeft mooie ambities om een betere relatie te krijgen met de huurders. Welke tips en aanbevelingen heeft u voor Ymere om dit voor elkaar te krijgen? Waar moeten ze op letten? Wat moeten ze wel doen/ niet meer doen?

Meer en beter naar bewoners luisteren. Aannemen wat bewoners zeggen. Tijdens overleggen een vakman of een aannemer betrekken in het hele verhaal. Bewoners weten wat werkbaar is.
We hebben de indruk dat de werkdruk bij Ymere erg hoog is, maar toch:
Het contact is voor ouderen niet altijd makkelijk: geen internet dus geen ‘mijn-Ymere-account’.
Verder de indruk dat het callcentrum werkt met personeel dat niet op de hoogte is van Amsterdam (nog nooit van Betondorp gehoord), en dat ze met een standaardprotocol moeten werken in hun computer, waarbij een afwijkende vraag stellen niet mogelijk is.
Geen voorkeursbehandelingen voor kopers ten nadele van huurders, dus allemaal in gelijke mate behandelen en SAMEN meedoen. (Bijvoorbeeld: kopers mogen hun huis 30 dagen per jaar verhuren als Airbnb, een koper bouwt een garage in de binnentuin, een koper maakt een aanbouw aan zijn huis waardoor een buurman bezonning derft, een koper bevestigt zonnepanelen aan de voorgevel, een koper verhuurt na pimpen van zijn woning, voorheen sociale huur, voor €1.750 per maand).
Taalgebruik! Weg met de co-makers (aannemers), aanvliegen, erin staan etc. Als Ymere werkelijk het doel heeft haar huurders te bereiken, spreek dan ook duidelijke taal. Of mensen begrijpen het niet of ze hebben – al dan niet terecht – het idee dat ze in een (net) pak genaaid worden.
Diensten/personeel: Stop met: “computer zegt nee”: klacht is niet bekend, er staat niets in ons systeem….
Stop met buitensluiten van bewoners die geen computer hebben en dat niet kunnen of willen: “regelt u dat via My account Ymere”. Ymere moet telefonisch beter bereikbaar zijn, bewoners niet afschepen, en vooral: schrijven (post) en mailen met onderhoudsklachten moet kunnen: dat maakt de drempel lager en is bovendien bewijsbaar!
Huurders moeten het recht krijgen Ymere aan te spreken/aan te klagen over werk van (onder)aannemers en andere co-makers. Problemen worden nu afgewenteld op het functioneren van deze bedrijven, maar dat is een probleem van Ymere dat niet op de huurders afgewenteld mag worden.
Informele contacten: leuk en aardig maar huurder kan niet terugvallen wat op een spreekuur of elders is gezegd, maar denken dat (soms?) wel.
(Onderhouds)klachten: Huurders met een andere taalachtergrond of ouderen niet afschepen aan de telefoon.
Ymere zou moeten inzetten op wonen met gelijkgestemden, zo mogelijk met een groenere omgeving (bijvoorbeeld gemeenschappelijke daktuinen) mogelijk te maken om zo levendig en prettig wonen mogelijk te maken voor ouderen.
Schriftelijke informatie “is op niveau B1 = beleid Ymere”. Taalniveau inburgeringscursus is A2. B1 is ook voor laaggeletterden met NL-taalachtergrond veel te ingewikkeld: het gaat dan niet om woordenschat B1 maar vooral om presentatie en overzichtelijkheid van de teksten.
In wooncomplexen met extra ruimten worden deze verhuurd voor andere doeleinden zonder inspraak van de bewoners.
Een bestaande ontspanningszaal is overgedragen aan de Gemeente Amsterdam zonder Inspraak van bewoners.
Bewoners hebben RECHT op meer inspraak in hun wooncomplex.

Algemene opmerkingen:

Aan mooie woorden en een prachtige etalage (window dressing) heeft de huurder niets: die wil resultaten zien. Dat betekent dat visie/woorden moeten worden vertaald in SMART (Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden) geformuleerde doelen zodat: