Hoe zit het en wat kan een huurderskoepel doen?
We krijgen best veel vragen van huurders die wonen in een complex waar de warmte in de woningen wordt geleverd via een WKO-installatie, voluit Warmte Koude Opslaginstallatie. Deze installaties leveren vaak zowel warmte in de winter als koude de zomer. We zien deze in de aardgasloze nieuwbouwcomplexen, meestal in de gebieden waar geen stadswarmtenet ligt.
Via een WKO kun je een woning verwarmen en koelen. Warmte en kou worden uit de grond gehaald. Bij Ymere zijn er verschillende systemen en verschillende leveranciers. Eigenaren-verhuurders, zoals Ymere, kiezen er in Amsterdam in voor de aanleg en exploitatie van de WKO-installatie onder te brengen bij een aparte exploitant, die wordt dan de leverancier aan bewoners.
beeld: bouwstenen.nl
Hoge Raad arrest
In januari van 2022 was er een Hoge Raad arrest in een zaak die speelde in Groningen. Daarin is bepaald dat de WKO-installatie onderdeel is van het vastgoed en als onroerend wordt gezien. Daarom is deze installatie ook onderdeel van het gehuurde en kan er niet ook nog eens vastrecht voor het onroerende deel van de installatie worden gevraagd.
In deze zaak was de verhuurder ook zelf de leverancier van de warmte en viel de afrekening dus onder het huurrecht. De Woonbond heeft op haar website een mooie uitleg over WKO’s en de uitspraak.
Onzekerder is nog hoe het zit in het geval een andere partij de leverancier is. Wat dus bij Ymere het geval is. Verhuurders die zelf niet de leverancier zijn en die op deze uitspraak worden aangesproken, staan tot nu toe op het standpunt dat deze niet op hen van toepassing is. Daar kun je vraagtekens bij stellen.
De Woonbond begeleidt een groep huurders uit Hoofddorp die hierover zeer waarschijnlijk binnenkort een proefproces gaan voeren. Het is waarschijnlijk niet het meest handig om meerdere rechtszaken te starten, aangezien niet uitgesloten is dat dit een taaie, langdurige procesgang wordt. We houden dit natuurlijk goed in de gaten.
Welke rol heeft de eigenaar – verhuurder wél?
Eigenaren-verhuurders, zoals Ymere, schakelen voor de bouw en exploitatie van deze installaties meestal een deskundig bedrijf in. De projectontwikkelaar /eigenaar/verhuurder heeft deze meestal al in de ontwikkelfase van het pand gekozen en een overeenkomst gesloten met een exploitant van de installatie.
Soms wordt in deze overeenkomst een (tijdelijke) afspraak gemaakt over tarieven. De exploitant van de installatie is vervolgens de leverancier van de warmte voor de huurders (en eigenaar-bewoners). De gebruikers sluiten een afzonderlijke overeenkomst met de leverancier. Deze leverancier is voor de gebruikers een monopolist. De eigenaar-verhuurder is in de meeste gevallen verantwoordelijk voor het deel van de installatie ín de woning: radiatoren, vloerverwarming, leidingen. Meestal begint deze verantwoordelijk ná de ‘warmtewisselaar’ en is deze warmtewisselaar nog wel eigendom van de leverancier. Maar let op: hier beginnen uitzonderingen op te komen.
Kijk dus goed naar je huurcontract en naar het leveringscontract. Dat is zeker bij storingen van belang: bijv. een defecte radiatorknop, thermostaat of lekkende radiator is voor de verhuurder. Verwarrend is voor huurders nog dat veel verhuurders en leveranciers dezelfde aannemer hebben.
Bemiddelende rol
Verder kán de verhuurder een bemiddelende rol spelen als de leverancier zich niet goed gedraagt. En een bewonerscommissie kán bij collectieve problemen natuurlijk optreden als belangenbehartiger. Datzelfde geldt voor de huurderskoepels (zoals HYA).
Voor nieuwe gevallen zouden zij zich mogelijk ook kunnen inzetten voor gunstiger tariefafspraken. We gaan dat in elk geval proberen. Opvallend is dat de tot nu toe bekende WKO-exploitanten veelal de volledige maximumtarieven in rekening brengen. Dit in tegenstelling tot Vattenfall-stadswarmte, die daar inmiddels behoorlijk onder zit.
Verhuurder, bewonerscommissie en huurderskoepel kunnen samen bijdragen aan betere voorlichting aan de huurders over de werking van het systeem. We weten dat dit aan te raden is om verkeerd gebruik en daarmee hoge kosten te voorkomen.
Waar kunt u aan informatie komen?
- Bij ACM (toezichthouder Autoriteit Consument & Markt) kunt u informatie vinden. Er bestaat een ACM Consuwijzer waar bijvoorbeeld maximumtarieven worden gepubliceerd: kijk hier. Maar u kunt er ook klachten melden: Kijk hier.
- U kunt ook terecht bij de landelijke Geschillencommissie Energie. Bijvoorbeeld als de in de Warmtewet geregelde schadevergoeding bij uitval niet is betaald of er heel lang uitval is geweest en niemand voorziet in vervangende verwarming door communicatie of andere problemen. Deze Geschillencommissie is hiertoe op aarde. Voor meer info kijk hier: https://www.degeschillencommissie.nl/over-ons/commissies/energie
- Voorwaarde van de Geschillencommissie is dat de gebruiker éérst bewijsbaar een klacht heeft ingediend bij de leverancier zelf en die niet naar tevredenheid is beantwoord. Zie de websites van de leveranciers voor hun klachtenregeling (of gewoon brief of e-mail met duidelijk “Klacht” in het onderwerp naar het algemene adres).
- Als u denkt dat er een technische oorzaak is van de hoge afrekeningen waar Ymere toch een rol heeft, dan kunt u contact zoeken met uw huurderskoepel. Het is dan goed om van te voren veel informatie verzameld te hebben zoals: hoeveel is het verbruik, hoeveel zijn de kosten?
Lees ook: Bewoners in nieuwbouwcomplex schrokken zich rot toen ze de eerste afrekeningen kregen
