De Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) adviseert woningcorporatie Ymere om geen inflatievolgende huurverhoging per 1 juli 2022 in te voeren, maar een huurverhoging gebaseerd op de koopkracht van haar huurders. ‘Want het water staat veel huurders al aan de lippen’.
SHY stelt aan de vooravond van het proces van de jaarlijkse huuraanpassing dat ze de sterke noodzaak voelt om een preadvies uit te brengen. SHY maakt zich grote zorgen over de betaalbaarheid van het wonen en de impact van een eventuele huurverhoging.
‘De koopkrachtontwikkelingen van de laatste jaren en de effecten van de pandemie hebben de mensen uitgeput. Stress over de financiële situatie is in vrijwel elk huishouden, woonachtig in een huurwoning van Ymere (zowel sociaal als geliberaliseerd), toegenomen. Het water staat veel huurders aan de lippen. De betaalbaarheid van de woningen zal sterk in het geding komen. Tegelijkertijd zien we dat Ymere een financieel gezonde organisatie is én dat ze dit jaar een flinke belastingverlichting krijgt.’
Omarm de sociale missie
SHY pleit ervoor om het model van de afgelopen decennia waarin het financiële rendement van de woningen centraal staat en de maatschappelijke waarde ondergeschikt is, stevig te heroverwegen. De samenwerkende huurdersorganisaties pleiten voor een woningcorporatie die haar maximale bijdrage levert aan het welzijn van huurders, gemeenschappen en de samenleving als geheel.
‘Wij vragen Ymere met klem om te stoppen met het rendementsdenken, met het ‘vastgoed denken’, want dit huurbeleid gaat over mensen, over huurders die klem komen te zitten. We vragen om te denken vanuit de menselijke maat en niet vanuit een investeringswens. Omarm de sociale missie.’
U kunt de gehele brief onder de foto lezen.
Geachte heer Gerritsen,
Inleiding
Het proces rond de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli (2022) gaat binnenkort weer van start. SHY voelt de sterke noodzaak om een preadvies uit te brengen. SHY maakt zich namelijk grote zorgen over de betaalbaarheid van het wonen en de impact van een eventuele huurverhoging. De koopkrachtontwikkelingen van de laatste jaren en de effecten van de pandemie hebben de mensen uitgeput. Stress over de financiële situatie is in vrijwel elk huishouden, woonachtig in een huurwoning van Ymere (zowel sociaal als geliberaliseerd), toegenomen. Het water staat veel huurders aan de lippen. Recente publicaties hebben hier aandacht aan besteed.
Overwegingen
Al in 2019 luidde het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) de noodklok. Zij schreef toen: ‘Een kwart van de huurders in Nederland, ruim 800.000 huishoudens, betaalt zulke hoge woonlasten dat zij te weinig geld overhouden om alle andere kosten voor levensonderhoud te kunnen betalen.’ Toen al gaf SHY aan dat de werkelijke situatie van veel huurders nog veel schrijnender was. Nu zijn we een aantal jaar verder en moet de noodklok nog veel harder worden geluid. Graag zetten we uiteen welke redenen we zien om niet voor een inflatievolgend maar voor een koopkrachtvolgende huurverhoging te pleiten.
- De hoge inflatie wordt steeds meer voelbaar in de portemonnee van Nederlandse huishoudens. Het Nibud heeft in januari van 2022 uitgerekend dat gezinnen het maandelijks gemiddeld met zo’n 40 euro minder moeten doen1. Ze stellen dat dit met name erg zwaar wordt voor de meer dan 2 miljoen huishoudens die nu al veel moeite hebben om alle rekeningen betaald te krijgen. Zo komen mensen met een bijstandsuitkering en mensen met een hoge huur, structureel klem te zitten. Ook voor ouderen met alleen AOW en een klein pensioen is deze koopkrachtdaling zwaar. De koopkracht van senioren is de laatste jaren al flink afgenomen. Dat is extra schrijnend
- gezien het feit dat de ontwikkeling van de AOW losgekoppeld dreigt te worden van die van het minimumloon.
Daarnaast zullen jongeren en mensen die bruto minder dan 1.700 euro per maand verdienen dit jaar een terugval in inkomen krijgen, omdat zij minder arbeidskorting krijgen. Het Nibud heeft overigens gerekend met een inflatie van 3 procent, zoals De Nederlandsche Bank voorziet voor dit jaar2. Als de inflatie nog verder oploopt zullen mensen nog minder in de portemonnee overhouden, waarschuwt het instituut.
- De energierekening gaat naar schatting gemiddeld 500 euro per jaar omhoog voor een huishouden3. Zo’n 550.000 Nederlandse huishoudens leven in zogeheten energiearmoede. Zij hebben een hoge energierekening, meestal een slecht geïsoleerd huis en een laag inkomen. 75 procent van de energiearme mensen woont in een sociale huurwoning, blijkt uit onderzoek van TNO4. Ze hebben weinig invloed op de isolatie van hun huis en moeten wel een veel hogere energierekening betalen. Door de hoge energieprijzen zal het aantal mensen dat kampt met energiearmoede stijgen. De tegemoetkoming die de overheid heeft beloofd, is niet genoeg voor mensen met een laag inkomen of een uitkering die geen spaargeld hebben en in slecht geïsoleerde huizen wonen. Zij hebben veelal voor de stijging van de energieprijzen al te maken met energiearmoede.
- Als we inzoomen op bijvoorbeeld Amsterdam, kunnen we stellen dat circa 25 procent van de huurders de maandelijkse lasten niet kan betalen5. Deze cijfers zijn verontrustend, zeker gezien het feit dat ze verzameld zijn in een periode voor de groeiende energieonzekerheid en toenemende inflatie. Destijds had al ruim 11 procent van de Amsterdamse huishoudens te maken met energiearmoede. 90 Procent van deze huishoudens met energiearmoede hebben een inkomen onder de huurtoeslaggrens6. Dit aandeel huurders met energiearmoede ligt hoger dan in de rest van Nederland, dit heeft onder andere te maken met de gemiddeld slechter geïsoleerde woningvoorraad in de regio Amsterdam en Randstad breed.
- De gemeentelijke woonlasten stegen in 2021 aanzienlijk sterker dan de inflatie. Zo blijkt uit het onderzoek van COELO dat inwoners van Amsterdam dit jaar ruim 18,2 procent meer gaan betalen aan gemeentelijke heffingen7.
- Sinds 2009 is het aantal daklozen in Nederland bijna verdubbeld. Er zijn nu minimaal 32.000 daklozen8. Opvangcentra zijn overvol en dagelijks kloppen alleenstaanden en gezinnen daar tevergeefs aan. Oorzaken zijn onder meer een onbetaalbare woonmarkt en een verwatering van de sociale missie van huisvestingsmaatschappijen.
- De Nederlandsche Bank heeft in 2020 onderzoek gedaan naar de financiële verschillen tussen huizenkopers en huurders. Volgens de bank worden die verschillen alleen maar groter. De huurder wordt ten opzichte van de huizenkoper flink benadeeld9.
- Omdat de stijging van de huizenprijzen echter met enige vertraging doorwerkt in de huren, zijn de huren van 2003 tot 2020 met ruim 57% gestegen. Wat de huiseigenaren dus rijker maakt, namelijk de waardestijging van woningen, verarmt de huurders, terwijl die al veel armer zijn. Het zwaarst worden hierdoor de middeninkomens getroffen die op de vrije huursector zijn aangewezen.
- De verschillen tussen huurders en huiseigenaren zijn groot en zorgen voor zulke verschillende ontwikkelingen in woonlasten en ondergane inflatie, dat van een tweedeling en een groeiende kloof in de Nederlandse samenleving gesproken kan worden. Doordat driekwart van de huurders tot de laagste inkomens behoren en zij zich ook van huiseigenaren met lagere inkomens onderscheiden doordat ze totaal geen of zeer weinig bezit hebben, valt deze kloof in belangrijke mate samen met de kloof tussen arm en rijk10.
- Uit de jaarrekening blijkt dat Ymere in ruime mate voldoet aan de vereiste waarden. Ook de verwachte resultaatontwikkeling, zowel in totaal als in cashflow, is uitstekend. Met andere woorden: Ymere is een gezonde organisatie.
- Ymere krijgt in 2022 en de jaren die daarop volgen te maken met een flinke belastingverlichting.
Uit het bovenstaande blijkt onder meer dat huurders er flink in koopkracht op achteruitgaan in 2022. Als we dat optellen bij de alarmerende berichten uit 2019 dat een kwart van de huurders te weinig geld overhoudt om alle kosten voor levensonderhoud te betalen, kunnen we stellen dat het invoeren van een huurverhoging in 2022 ertoe zal leiden dat er meer mensen grotere problemen krijgen met het betalen van de kosten voor hun levensonderhoud. Het zal voor veel mensen desastreuze gevolgen hebben. De betaalbaarheid van de woningen zal sterk in het geding komen. Tegelijkertijd zien we dat Ymere een gezonde organisatie is én dat ze dit jaar een flinke belastingverlichting krijgt.
Herwaarderen maatschappelijke waarden
Het is tijd om maatschappelijke waarden te herwaarderen. SHY pleit ervoor om het model van de afgelopen decennia waarin het financiële rendement van de woningen centraal staat en de maatschappelijke waarde ondergeschikt is stevig te heroverwegen. De samenwerkende huurdersorganisaties pleiten voor een woningcorporatie die haar maximale bijdrage levert aan het welzijn van huurders, gemeenschappen en de samenleving als geheel. Wij vragen Ymere met klem om te stoppen met het rendementsdenken, met het ‘vastgoed denken’, want dit huurbeleid gaat over mensen, over huurders die klem komen te zitten. We vragen om te denken vanuit de menselijke maat en niet vanuit een investeringswens. Omarm de sociale missie.
Zelfstandig beslissen
De huurhuizen die in bezit zijn van woningcorporaties mogen gemiddeld niet meer stijgen dan de inflatie, plus 1 procent. Die grens ligt, met de huidige inflatie, dus hoog. Vanuit de media is de vraag aan koepelorganisatie Aedes gesteld of corporaties deze huurverhoging gaan doorvoeren. Koepelorganisatie Aedes liet weten nog in gesprek te zijn hierover, maar dat corporaties daar in principe zelfstandig over mogen beslissen.
Wij adviseren met klem om de huren niet inflatievolgend te verhogen. Een effect van een inflatievolgende huurverhoging zal zijn dat nog meer mensen in een financiële stresssituatie komen. Veel huurders lopen tegen de grens aan, of hebben de grens bereikt van wat zij redelijkerwijs kunnen betalen voor een woning.
Maatschappelijke taak
Wij kennen Ymere als een corporatie die haar maatschappelijke taak serieus neemt. We verwachten dan ook dat Ymere de ruimte neemt om meer invulling te geven aan beleid gericht op hedendaagse maatschappelijke problematiek. Bestrijding van armoede en verbeteren van betaalbaarheid van het wonen.
Preadvies van SHY
Geen inflatievolgende huurverhoging per 1 juli 2022 voor alle huishoudens woonachtig in sociale of geliberaliseerde huurwoningen van Ymere, maar een huurverhoging gebaseerd op de daadwerkelijke koopkracht van uw huurders.
Met vriendelijke groet,
Wilma van Lijf,
voorzitter SHY
Bronnen:
Nibud: Koopkracht 2021-2022: de belangrijkste veranderingen BNR: ‘Inflatie hoger dan de verwachte 3 procent’ Pricewise: 60% Nederlanders maakt zich zorgen over hard stijgende energietarieven TNO: De feiten over energiearmoede in Nederland https://www.nibud.nl/wp-content/uploads/Nibud-De-financi%C3%ABle-positie-van-huurders-in-Amsterdam-2020.pdf https://onderzoek.amsterdam.nl/publicatie/energiearmoede-in-amsterdam https://www.coelo.nl/images/rapporten/KBGG_2021.pdf CBS: Daklozen 18 tot 65 jaar; persoonskenmerken, 1 januari DNB: Verkleinen kostenverschil tussen koop en huur werkt welvaartsverhogend CBS: Vermogen van huishoudens; huishoudenskenmerken, vermogensbestanddelen Nu.nl: Vrees voor forse huurverhogingen door hoge inflatie
