Vier keer per jaar zit HYA met het regiomanagement van Ymere aan tafel. We bespreken dan allerlei zaken, zaken waar we samen bij stil willen staan, bijvoorbeeld omdat we er echt verschillende standpunten over hebben. Niet alles wat we daar bespreken kunnen we hier opschrijven. Soms zitten we in lange onderhandelingen die een tactische aanpak nodig hebben. Maar over een groot deel kunnen we wel publiceren. Dat doen we hier dan ook. Een verslag van een flink aantal punten van ons laatste Stedelijk Overleg.
1. Verhuur verkochte woningen
HYA kreeg van verschillende kanten vragen over buy-to-let. Huizen die door Ymere zijn verkocht en dan gekocht worden door mensen die het doorverhuren.
De vragen die HYA daarom stelde waren: Wat is het beleid van Ymere op het gebied van ‘buy-to-let’ met door Ymere verkochte woningen? Heeft Ymere zicht op hoe vaak dit gebeurt en kan ze dit delen met HYA?
Ymere moest hier het een en ander voor uitzoeken, en reageerde achteraf per mail:
‘Het beleid voor het verkopen van voormalige huurwoningen is onderworpen aan strenge regelgeving opgesteld door enerzijds de gemeente Amsterdam en anderzijds ILT (de Overheid). Ymere verkoopt zijn voormalige huurwoningen alleen aan particulieren die er zelf gaan wonen of aan ouders die het kopen voor huisvesting van hun kinderen.
Omdat de voormalige huurwoningen een interessante investering/belegging zijn (waren, want met de opkoopregeling van de gemeente Amsterdam is dit een stuk minder aantrekkelijk geworden) voor zowel particulieren als professionele partijen plaatsen wij in elke koopakte een anti speculatiebeding/zelfbewoningsartikel met een boetebeding. Dit beding is tot 3 jaar na levering actueel en uitvoerbaar. Indien een eigenaar in deze 3 jaar de woning verhuurt of verkoopt zonder toestemming van Ymere dan kan Ymere zonder tussenkomst van een rechter een boete innen van € 50.000,–. Na het verstrijken van deze 3 jaar vervalt dit artikel/beding. Ymere handhaaft na deze 3 jaar dus niet meer op basis van dit artikel. Wil een eigenaar zijn privé gedeelte na de termijn van 3 jaar in gebruik geven aan een derde, dan dient hij de regels omschreven in de akte van splitsing te respecteren. De VvE dient toe te zien of de eigenaar de regels naleeft.
Als aandachtspunt willen we meegegeven dat er sinds april 2022 een opkoopregeling in Amsterdam van toepassing is. Huiseigenaren dienen het gekochte object met een WOZ-waarde tot € 512.000,–gedurende een periode van 4 jaar zelf te bewonen. Het in gebruik geven/verhuren van hun woning mag maar in een paar uitzonderlijke gevallen. Met deze regeling wil de gemeente voorkomen dat beleggers woningen opkopen om ze vervolgens duur te gaan verhuren. De regeling is na te lezen op de website van de gemeente Amsterdam Opkoopbescherming – Gemeente Amsterdam
In de praktijk heeft zowel Ymere als de gemeente Amsterdam beperkte capaciteit om te handhaven. Er ligt een grote opgave voor alle collega’s die zich met woonfraude en overlast bezighouden. Mochten bewoners(commissies) en/of HYA een vermoeden hebben van schending van een anti-speculatiebeding/zelfbewoningsartikel horen we dat graag. We kunnen dan uitzoeken of de regels worden geschonden en tot actie overgaan.’
2. Klimaatbestendige tuinen en het beleid van Ymere Amsterdam
De stad moet geleidelijk klimaatbestendig worden. Groene tuinen kunnen daarbij helpen. In stadsdeel West is zelfs in het bestemmingsplan opgenomen dat binnentuinen maar voor de helft verhard mogen
zijn, de andere helft moet ruimte bieden voor groen. Op andere plekken wordt het riool aangepast, zoals in de Rivierenbuurt in Zuid.
Naast maatregelen als het vergroten van het riool, moet regenwater gebruikt worden om de stad te vergroenen, leefbaarder te maken en verweer te bieden tegen een andere klimaatuitdaging: droogte. En dus moet er meer plek komen voor begroeiing, meer slimme daken en andere ingenieuze manieren om water te bergen, bijvoorbeeld onder trambanen.
Ook Ymere heeft een zorgplicht om de stad regenbestendig te maken. Het helpen bij onttegelen van tuinen en het stellen van eisen aan het maximum verhardingspercentage van tuinen zouden de stad helpen om klimaatadaptatiever te worden.
HYA stelde hier verschillende vragen over.
Wat is het beleid / de visie van Ymere op het gebied van het onttegelen van tuinen en het stellen van eisen aan het maximum verhardingspercentage van tuinen?
En ze deed een aanbod: HYA biedt aan om samen op te trekken in communicatie, door bijvoorbeeld samen tips te delen voor een ‘RAINPROOF’ tuin.
De -uitgebreide- antwoorden van Ymere
‘In afwachting van de nieuwe strategie, hebben we formeel nog geen beleid op gebied van klimaatadaptatie/ opleggen max. percentage verharding in privétuinen. Ondertussen is er wel vanuit de werkvloer al het e.e.a. in gang gezet/ uitgezocht omdat we het belang ervan zien. De groenspecialist is het meest op de hoogte van wat er allemaal speelt.
- De afdeling Strategie & Beleid heeft voor heel Ymere klimaatlabels, het zogenaamde Blue Label aangeschaft. Dat betekent dat we van elke woning weten welke risico’s er zijn op gebied hitte, droogte, wateroverlast en overstroming.
- Met de directeur Vastgoedbeheer is zeer recent besproken dat we elk momentum (Planmatig onderhoud, renovatie) moeten aangrijpen om tegelijkertijd ook klimaatadaptieve maatregelen te nemen. En dat we dat gericht moeten doen waarbij we gebruik maken van de klimaatlabels. Hij wil zich inzetten dat daar ook budget voor wordt gereserveerd, maar dit is nog niet ingeregeld. Op dit moment wordt ervanuit het rijk fors gestapeld (afschaffen EFG-labels, Warmtenetten etc.) en moeten we de komende jaren goed zoeken naar een goede balans in het besteden van onze middelen.
- Bij tuinrenovaties en ook bij nieuw aan te leggen tuinen, richten we de tuinen zo klimaatadaptief mogelijk in. We beperken de hoeveelheid bestrating (alleen wat nodig is voor terrassen en paden), brengen wadi’s (een soort groene greppel in stedelijk gebied) aan daar waar we wateroverlast zouden kunnen verwachten. En planten bomen bij. Qua beplanting kiezen we planten die meer bijdragen aan het verhogen van de biodiversiteit.
- We zijn vertegenwoordigd in de hittegroep en de tuinengroep die door Aedes, de Groene huisvesters, wordt georganiseerd. Waardoor we kennis uitwisselen met andere corporaties. En werken al met Amsterdam Rainproof samen.
- We delen info over klimaatadaptieve maatregelen op de intranetpagina groen zodat onze medewerkers geënthousiasmeerd worden en hier ook rekening mee houden bij hun eigen plannen.
- Bij nieuwbouw wordt vaak in het kavelpaspoort opgenomen dat er voldoende waterberging moet worden gerealiseerd. En ook daar houden we de tuinen zo groen mogelijk.
Over privétuinen:
- De groenambassadeurs hebben zich gebogen over het verminderen van de verharding in privétuinen en de mogelijkheden om dit af te dwingen (bv d.m.v. huurcontract). Daarvan heeft juridische zaken (en een gerenommeerd advocatenkantoor) aangegeven dat het bij bestaande contracten lastig wordt dit aan bewoners op te leggen, zolang er vanuit de gemeente geen bepalingen zijn opgelegd. In Amsterdam West zijn die bepalingen er al. Daar doen we nog niets mee, ook omdat er geen extra medewerkers zijn die hierop kunnen handhaven.
- Wat ons verder tegenhoudt om dit breed uit te rollen binnen Ymere, is dat we zien dat bewoners met een groene tuin vaak veel moeite hebben met het onderhoud. En dat tegels dan soms de enige oplossing zijn om dit een beetje te beheersen. Dat vinden we een lastig dilemma. Op dit moment zijn we bezig met een onderzoek in Almere; naar wat bewoners weerhoudt. En we merken daar ook dat bewoners wel willen vergroenen, maar dat de benedenwoningen worden toegewezen aan mensen met een fysieke beperking/ ouderen.
- We doen al veel aan voorlichting over onderhoudsvriendelijke tuinen, het belang om te vergroenen etc. En doen ook actief mee met de onttegelacties van Amsterdam Rainproof en het NMCX in Haarlemmermeer.
We bereiken nu het meest door onze energie in te zetten op het nog meer vergroenen van de gemeenschappelijke tuinen. En dat we waar mogelijk de privétuinen zoveel mogelijk moeten verkleinen zoals we dat gedaan hebben in de Reimerswaalbuurt (zie foto). Dat heeft echt een positief effect op de buurt. Het is er minder rommelig en het is een prachtige gemeenschappelijke tuin. Er lopen onderzoeken om te kijken of we dit ook bij andere renovaties kunnen doen.
Bij onze nieuwbouw kiezen we daar al voor. Daar houden we de privétuinen zo klein mogelijk (4 meter diep) en zorgen we ervoor dat bewoners vaak kunnen genieten van een mooi ingerichte groene gemeenschappelijke tuin. Waar ze ook bankjes vinden en lekker een boekje kunnen lezen.’
Daarnaast ging Ymere graag in op ons aanbod om samen na te denken over de communicatie over dit onderwerp en hoe we elkaar hierin kunnen versterken.
3. Bedragen schoonmaakkosten van comakers Ymere
In 2017 is Ymere een traject gestart Verbetering Inkoop Schoonmaak Complexen.
De projectdoelen waren:
- Met minimaal aantal schoonmaakleveranciers werken
- Verbeteren huurderstevredenheid door:
- Vergroten keuzevrijheid en eigenaarschap huurders: aanbieden van schoonmaakpakketten (incl. menu zelfbeheer)
- Participatie huurders: Betrekken huurders bij inkoop co-making, vaststellen pakketten en communicatie huurders
- Randvoorwaarde: huurders gaan er niet op achteruit (kosten&kwaliteit)
Nu krijgen we bij HYA signalen dat dingen niet optimaal verlopen. We willen hier het punt ‘kosten’ bespreken. Ook willen we voorstellen om het proces inkoop schoonmaak complexen in zijn algemeenheid te evalueren.
Vragen van HYA:
Kunnen we het traject Verbetering Inkoop Schoonmaak Complexen evalueren?
Kunnen we met BC’s die met veel te hoge schoonmaakkosten zitten een afspraak maken om ervoor te zorgen dat ze niet met veel te dure schoonmaakcontracten zitten?
De antwoorden van Ymere:
‘Het traject dat in 2017 is opgestart heeft een kort leven gekend omdat de constructie met een zeer beperkt aantal comakers niet werd gedragen. Sindsdien is er niks veranderd. Sinds 2021 is er opnieuw gestart met een verbetering van het schoonmaakproces. Hiervoor is o.a. al een verkenning geweest met de SHY. De SHY reageerde positief op de plannen om de schoonmaakcontracten te uniformeren en door een professioneel schoonmaaktraject te starten te gaan werken met minder schoonmaakpartijen. Op dit moment werken we met 42 partijen, idealiter brengen we dit terug naar ongeveer 9 partijen. Zo blijft er keuze tussen aanbieders, maar behalen we ook efficiency voordelen. De actuele status van dit project is dat momenteel de intentie is om te gaan starten met de regio’s Haarlem/Haarlemmermeer. Zodra daarvan een evaluatie heeft plaatsgevonden kan worden doorgepakt naar de andere regio’s. De schoonmaak zal dan opnieuw worden aanbesteed, HYA zal tijdig worden geïnformeerd, en mag ook meedoen aan de selectie van de partijen. Voordat zal worden gestart in de regio Amsterdam zal HYA ook een presentatie krijgen over het traject.
Naast de ene BC die we via HYA hebben doorgekregen, zijn er bij ons geen BC’s bekend die problemen hebben met hun schoonmaakcontract. BC’s kunnen altijd met hun consulent in gesprek gaan over de schoonmaakpartij tijdens het voor- en najaarsoverleg. Mochten mensen informatie hebben die ons dus niet bekend is dan horen we dit graag.’
4. Uitspraak Hoge Raad over vastrecht voor WKO-installaties.
Een warmte-koude-opslaginstallatie (WKO) hoort bij een huurwoning en daarom mag een verhuurder geen vastrecht voor warmte van een WKO-installatie bij huurders in rekening brengen. Dat heeft de Hoge Raad op 21 januari 2022 bepaald in een rechtszaak van huurders tegen woningcorporatie Acantus.
HYA vroeg wat de uitspraak van de Hoge Raad betekent voor Ymere.
Het antwoord van Ymere per mail was: ‘Graag laat ik weten dat op basis van onze analyses we kunnen concluderen dat er geen huurders zijn benadeeld. Ymere heeft al lang het beleid geen investeringen in installaties door te belasten aan huurders. Dat is na ons onderzoek hierover ook niet gebeurd bij WKO-installaties. Alle gebruikstarieven (vastrecht en GJ-tarief) worden conform ACM-voorschriften in rekening gebracht.’
HYA vindt dit nogal een algemeen antwoord en heeft een doorvraag. In de Jollemanhof op IJburg, betalen huurders al heel lang elke maand iets van 65 euro aan E teck. De BC daar is daar ook over in gesprek met Ymere. Een van de vragen die zij hebben is waaruit dit bedrag dan is opgebouwd. Die vraag hebben ze via hun ondersteuner vaker gesteld, maar daar is nooit antwoord op gekomen.
Zeker in het licht van de uitspraak is het antwoord van belang. Zo zit ook onder meer een afleverset in de kosten. En volgens de Hoge Raad is die onroerend.
Vragen van HYA:
Waaruit zijn de factuurbedragen opgebouwd? En kan dat voortaan voor alle huurders worden gespecificeerd?
Het antwoord van Ymere is de volgende:
‘Voor complex Jollemanhof rekenen wij geen stookkosten met individuele bewoners af. E-Tech is de warmteleverancier die met de bewoners individuele leveringscontracten heeft. Ymere heeft hier geen inzage in en kan die ook niet krijgen aangezien het individuele contracten zijn en dus privacygevoelig. Het zou dus ook zo moeten zijn dat alle bewoners van die circa 65 euro per maand die ze betalen een normale jaarspecificatie ontvangen waarop te zien is waar het bedrag uit is opgebouwd.’
5. Onze enquête
HYA houdt jaarlijks een grote enquêtes onder haar achterban. Op het SO hielden we een presentatie over de uitkomsten. We vinden het belangrijk om dit met Ymere te delen. Bijvoorbeeld dat de actieve
achterban vindt dat er meer aandacht moet komen voor betaalbaarheid, participatiebeleid van Ymere en de communicatie van de corporatie naar huurders.
Ook wilden we graag meegeven dat bewonerscommissies behoefte hebben aan bijeenkomsten op stadsdeel-niveau. Ymere luisterde met veel aandacht. We denken aan mooie gezamenlijke bijeenkomsten waar uitwisseling tussen BC’s ook een belangrijke rol krijgt.
In de enquêtes gingen we ook in op kwetsbare huurders die vaak worden geplaatst in reeds kwestbare wijken. Uit de resultaten bleek dat men behoefte heeft aan meer voorlichting over de manier waarop je om moet gaan met deze overlast. In reactie daarop denken we aan een speciale themabijeenkomst hierover waar ook Ymere een rol speelt. En Ymere heeft informatie toegestuurd die zij zelf doorgeeft aan de huurders. Kijk zelf maar even: https://www.ymere.nl/ik-huur/uw-buurt-en-uw-complex/overlast-van-buren/
6. Hittewoningen
Er is in de lente een gesprek geweest tussen Ymere en HYA over de bij beide partijen (HYA en Ymere) al lange tijd bekende gevallen van ‘vermeende’ hittewoningen. HYA vindt het van groot belang dat met al
deze mensen snel een gesprek wordt gevoerd en op zoek wordt gegaan naar een oplossing. Niet alleen omdat ze in (soms veel te) hete huizen zitten, maar ook omdat er binnen de communicatie van Ymere missers zijn gemaakt. Daarnaast wil HYA graag op de hoogte zijn van alle nieuwe inzichten op het gebied van hittewoningen en de communicatie hierover naar de huurders.
Vraag van HYA: kan er met spoed actie komen op dit punt?
Kort gezegd kunnen we zeggen dat Ymere inderdaad het gesprek aangaat met alle bekende adressen om met de huurder op zoek te gaan naar maatwerk. HYA blijft ook aangehaakt bij de maatregelen die Ymere voor andere huizen wil nemen. Niet alleen voor bestaande, maar ook voor nieuw te bouwen woningen is het een belangrijk onderwerp. We denken graag mee, ook over de nieuwe inzichten die er op dit gebied zijn.
Voor nu willen we in elk geval de handreiking hitte in bestaande woningen delen. Een handreiking waar ook Ymere uit zal putten bij maken van beleid op dit punt.
Zoals u leest, is er veel besproken. Uw huurdersorganisatie is op deze, en meer, punten nog steeds in overleg. Over sommige antwoorden van Ymere hebben we nog vragen of kanttekeningen. Als u opmerkingen en/of aanvullingen heeft vanuit de praktijk, dan horen we dat natuurlijk graag.
