Vanaf 1 mei 2022 telt de WOZ waarde iets minder mee in de maximale huurprijs. Voor een deel van de huurwoningen betekent dit dat de maximale huurprijs voor niet meer dan 33% mag worden bepaald door de WOZ-waarde. Dat kan gunstig zijn voor mensen die een nieuw huurcontract afsluiten. Voor de meeste zittende huurders verandert er weinig. Door allerlei uitzonderingen komen de meeste huurders niet in aanmerking voor huurverlaging.
In Nederland hebben we een puntensysteem (het woningwaarderingsstelsel of WWS) waarmee de maximale huurprijs van een woning wordt berekend. Een woning krijgt punten voor het aantal vierkante meters, het energielabel, en de voorzieningen. Maar ook voor de hoogte van de WOZ-waarde. Woningen die boven de 142 punten in de verhuur gaan, vallen in de vrije of geliberaliseerde sector. Er geldt dan geen maximale huurprijs meer. Doordat de WOZ-waarde een grote rol speelt in het puntenaantal van een woning, zijn te veel woningen duur in de vrije sector te verhuren. De beperking van de WOZ-waarde voor woningen vanaf de 142 punten zet hier een kleine rem op.
Weinig effect voor de meeste zittende huurders. Waarom?
Waarom heeft het weinig effect voor de meeste zittende huurders? We tonen enkele voorbeelden:
- Het huurcontract is niet geliberaliseerd en de huurder betaalt € 750 huur. De woning heeft in de oude puntentelling 141 punten, maar met de nieuwe regel is dat 130 punten. Theoretisch is dan een huurverlaging mogelijk naar het maximum bij die 130 punten en dat is nu € 682,95. Maar helaas, de beperking van de WOZ factor geldt alleen voor woningen die in de oude systematiek 142 of meer punten hadden.
- Het huurcontract is in mei 2021 afgesloten en de huurder betaalt €1200. Met de nieuwe puntentelling komt de maximale huurprijs op €700. Klinkt goed, maar helaas, de huurder is te laat. Want de huurprijs is geliberaliseerd en een beroep op huurprijsbescherming werkt niet meer.
- De woning is gehuurd per 1 januari 2022 voor een huurprijs van €1000. De oude puntentelling kwam op maximaal €800, maar met de nieuwe regels is dat €700. Deze huurder is nog binnen de 6 maanden termijn om de huurprijs te laten toetsen. Zeker proberen, alleen zal bij toetsing waarschijnlijk gekeken worden naar de regels die golden bij de start van de huurovereenkomst. Dan was de maximale berekende huurprijs boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens en volgt geen verlaging.
Wie heeft er dan wel iets aan?
Mensen die vanaf 1 mei 2022 een woning huren waarbij de maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens komt.
- Huurders met een hoge huurprijs die niet is geliberaliseerd en waarbij de puntentelling volgens de oude regels boven de 142 punten komt. In een aantal gevallen is hier huurverlaging mogelijk. Dit zal vooral het geval zijn bij woningcorporaties omdat zij woningen vaak onder de maximale huurprijs verhuren. De gevraagde huurprijs bepaalt immers of een woning geliberaliseerd verhuurd is, niet de maximale huurprijs. Voorbeeld: een woning had 170 punten en kon volgens de punten voor €905 verhuurd worden (of veel meer want boven de liberalisatiegrens geldt de huurprijsbescherming immers niet meer) maar de corporatie heeft hem voor €750 verhuurd. Door beperking van de WOZ factor komt de maximale huurprijs volgens de punten op €722. Deze huurder valt onder de huurprijsbescherming en kan huurverlaging aanvragen.
- Huurders met een hoger inkomen die een extra inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen, maar waar de huurprijs in de buurt van het maximum komt. De huurprijs mag door de verhoging niet boven het maximum uit stijgen.
Ingewikkeld? Gelukkig kunt u met vragen naar !WOON. Neem contact met hen op als je vragen hebt en in Amsterdam, Amstelveen of Haarlem woont.
In dit stroomschema zie je wanneer de WOZ-beperking geldt. Bron: Woonbond
Wat vindt de Woonbond hiervan?
De Woonbond vindt het goed dat de rol van de WOZ-waarde enigszins is beperkt. Tegelijkertijd is de gekozen beperking erg klein, en is er gekozen voor een erg complexe methode die het nodeloos ingewikkeld maakt voor huurders om te controleren of de huurprijs niet te hoog is. Ook wordt er nu op twee manieren naar de WOZ-waarde gekeken in het woningwaarderingsstelsel. Bij woningen onder de 142 punten kan de WOZ-waarde nog steeds een groot deel van de maximale huurprijs bepalen. Daarnaast zijn er te veel uitzonderingen op de regel ingevoerd. Dit zorgt ervoor dat het effect van de maatregel minder groot is, en maakt de regel opnieuw complexer.
Bronnen van het artikel: Stichting !Woon en de Woonbond. Lees ook:
Maximale huurprijs sociale huurwoningen per 1 juli verlaagd – Ymere
Beperking WOZ-waarde gaat binnenkort in – Woonbond
WOZ waarde in puntentelling per 1 mei maximaal 33% – Stichting Woon
