Ymere-huurders hebben veel vragen gesteld over duurzaamheidsprojecten (CO2-pact) tijdens een verhitte Bewonerscontactavond. Op de avond zelf kon Ymere niet alles beantwoorden, maar nu hebben we de antwoorden wel gekregen.
Op de bijeenkomst van 22 juni Ymere gaf tekst en uitleg geven over ‘CO2-pact-projecten’. Voor het CO2-pact werkt Ymere aan de doelstelling: ‘het behalen van label B voor 80% van de gehele woningvoorraad in 2025’.
Communicatie-team
De medewerkers die de presentatie vanuit Ymere deden kwamen vanuit het CO2-pact communicatie-team en daarom konden ze soms moeilijk antwoorden geven op de behoorlijk technische vragen die vanuit de zaal werden gesteld.
Daarom zegde Ymere toe de antwoorden achteraf te sturen. Het duurde even, maar nu zijn er antwoorden. Natuurlijk zullen we alle aangesloten bewonerscommissies en huurdersverenigingen dit ook toesturen en hen ook de mogelijkheid geven om vervolgvragen te stellen. Ook publiceren we ze hier (ongewijzigd).
| Terugkoppeling vragen Bewonerscontactavond 22 juni 2022 | |
| Vraag | Antwoord Ymere |
| Tot eind 2022 wordt er bij projecten geen huurverhoging toegepast, is er bekend wat er in 2023 gaat gebeuren? | Inmiddels is bekend gemaakt dat er géén huurverhoging wordt gevraagd na verduurzamingsmaatregelen. Ymere zal dit dan ook niet toepassen. Dit staat los van de jaarlijkse huurverhoging waarover bewoners rond 1 mei een brief ontvangen. |
| Hoe haal je 70% in gemengde complexen? | Het 70% draagvlak wordt alleen onder huurders opgehaald, dus niet onder kopers. Wel kan het zo zijn dat kopers de vrije kans krijgen om tegen een gereduceerd tarief de werkzaamheden ook in hun woning uit te laten voeren In VvE complexen dient 70% van de huurders akkoord te gaan en zal er een VvE besluit ten behoeve van de projectwerkzaamheden moeten worden genomen. |
| Waar kan een huurder invloed uitoefenen? | Middels een huisbezoek wordt de bewoner meegenomen in het pakket werkzaamheden dat wordt aangeboden. In de uitvoer kan deze invloed uitoefenen, bijvoorbeeld wanneer maatwerk van toepassing is. De wijze van aanleg of installatie wordt in principe door onze technisch specialist bepaald. De invloed op de soort werkzaamheden en de wijze van uitvoer is in principe beperkt. Wel wordt altijd gekeken naar maatwerk als de situatie daar aanleiding toe geeft. Dit maatwerk kan zien op een alternatieve wijze van uitvoer of aanleg. Ook kunnen bijzonder omstandigheden in de woning of de persoonlijke situatie van huurder ervoor zorgen dat wij in overleg met de bewoner kijken naar een aangepaste vorm van uitvoer van de werkzaamheden of extra ondersteunende voorzieningen. Hierbij kan gedacht worden aan hulp bij opruimen en schoonmaak of een rustwoning of logeerwoning beschikbaar stellen. |
| De rol van Ymere wanneer de 70% niet gehaald wordt: gaat Ymere dan langs om de 70% CO2pact te behalen? | Alle werkzaamheden worden als één pakket aangeboden. De huurders krijgen de brochure (omschrijving van de werkzaamheden), akkoordverklaring en een datum voor een huisbezoek thuisgestuurd. Ymere zet geen druk op huurders om de akkoordverklaring te tekenen. Wel zorgen wij actief dat huurders correct en volledig geïnformeerd worden over de voorgenomen werkzaamheden. Onderdeel van het informeren kan ook een huisbezoek zijn waarbij wij luisteren naar eventuele bestaande bezwaren. Tijdens een huisbezoek kan extra duidelijkheid worden gegeven over hoe de werkzaamheden in de betreffende huurwoningen uitgevoerd worden en of er maatwerkafspraken nodig zijn. Een keuze om wel/niet te tekenen kan altijd in vrijheid genomen worden. Wanneer de 70% niet wordt behaald kunnen de werkzaamheden zoals voorgesteld in het projectplan niet bij alle huurders doorgang vinden. Wanneer een projectplan niet volledig kan worden uitgevoerd kunnen de beoogde labelstappen niet behaald worden. Daarom wordt in de regel afgezien van de uitvoer van de werkzaamheden bij de huurder die hebben ingestemd. De projectwerkzaamheden die onder noodzakelijk onderhoud vallen kunnen ten alle tijden bij alle huurders worden uitgevoerd. Ook wanneer de 70% niet is behaald. |
| Is er een termijn voor de afhandeling van klachten en welke vergoeding hoort daarbij? | Klachten worden binnen 24 uur opgepakt. Het projectbureau/Ymere treedt in contact met de huurder en zorgt in overleg voor een nette oplossing wanneer de klacht gegrond is. Afhankelijk van de klacht kan het zijn dat deze wordt doorgezet naar de uitvoerende partij (co- maker) die betrokken is bij het ontstaan van de klacht. De co-maker neemt binnen twee dagen persoonlijk contact op en is verantwoordelijk voor een nette afhandeling van de klacht. Wanneer een klacht door het projectbureau/Ymere of co-maker niet naar wens wordt opgelost staat de officiële klachtenprocedure open. Een gespecialiseerde afdeling binnen Ymere kijkt of de klacht netjes is opgepakt en of het mogelijk is om alsnog te komen tot een oplossing. |
| Wanneer er mensen van Ymere in een woning in gesprek gaan met bewoners, zijn daar dan (technisch) deskundigen bij, bijvoorbeeld weten ze wat een welstandscommissie vraagt? | Wanneer Ymere op huisbezoek is, is daar in beginsel geen technisch specialist bij aanwezig. Wel is het zo dat regelmatig iemand van de co-maker een aantal huisbezoeken mee loopt. De medewerkers van het projectbureau hebben ruimte ervaring en voldoende kennis over de wijze waarop de werkzaamheden uitgevoerd gaan worden. Blijven er toch technische vragen staan die niet beantwoord kunnen worden door de medewerker, dan bestaat de mogelijkheid tot een aanvullende huisbezoek met daarbij bijstand van de betreffende technisch specialist. Op het moment dat wij projecten uitvoeren, is de welstand een gepasseerd station. Wat betreft de Welstand: bij opstart van een project moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd bij de Gemeente. De Gemeente kan de Welstandscommissie inschakelen om de aanvraag te toetsen op Welstandsbeleid. Wanneer de Welstandscommissie een negatief advies geeft moet de omgevingsvergunning in beginsel worden geweigerd. Bij afgifte van de vergunning is Welstand dus meegenomen. |
| Is het projectteam een voornemen van Ymere (al vast geprogrammeerd) of is er nog een vorm van aanvulling mogelijk? | Het projectteam een voornemen? Nee, Ymere werkt altijd in co-making en heeft daarmee vooraf samengestelde projectteams. |
| Technische gedeelte: kan een BC inbreng hebben in of aangeven dat een andere technische oplossing wellicht beter is dan de aangegeven versie. (De vergadering spreekt uit dat zij de behoefte heeft aan een onafhankelijke beoordeling) | Een BC kan een advies uitbrengen op het projectplan en bijvoorbeeld een andere technische oplossing aandragen. Beoordeling van dit advies wordt gedaan door een techneut van Ymere en de co-maker. Wanneer een advies niet kan worden meegenomen, wordt beargumenteerd waarom niet. |
| Hoe wordt een dak aangepakt als er zonnepanelen op liggen? | Er komt dan een onderaannemer die de panelen verwijdert, opslaat en weer terug legt. Er kan een vergoeding worden verstrekt voor de gemiste zoninkomsten. |
| Wanneer voor vervanging van ramen 70% van de huurders akkoord is maar later blijkt dat de plannen niet kloppen, moet er dan voor de verbetering weer 70% behaald worden? Tip: zorg dat je een plan hebt dat verantwoord is en dat alle vragen op voorhand beantwoord zijn (technisch). Vraag: hoe werkt dit proces dus? | Het projectplan is op voorhand technisch getoetst en ook de adviezen van de BC en huurdersvereniging kunnen zaken aankaarten die niet voldoende in het projectplan zijn meegenomen. Wanneer het projectplan wordt gecommuniceerd naar de huurder staat vast welke werkzaamheden Ymere wenst uit te voeren en is het niet de bedoeling dat hiervan wordt afgeweken. Echter kunnen zich bijzondere omstandigheden voordoen die maken dat er een wijziging in de planning of uitvoering optreed. Denk hierbij bijvoorbeeld aan slecht weer of leveringsproblemen van materialen. Als door omstandigheden de voorgenomen werkzaamheden of uitvoering zo wijzigt dat niet langer wordt voldaan aan het gecommuniceerde projectplan zal opnieuw of een aanvullende 70% akkoord moeten worden opgehaald. |
| Er ligt een probleem bij comakers. Een bouwbesluit heeft een eisenpakket. Hoe komt dat bij elkaar? Comakers moeten werken volgens een minimaal bouwbesluit maar je mag meer doen. Als blijkt dat het minimum niet voldoet is het zaak na te denken over oplossingen. | Er wordt altijd gewerkt conform geldende wet en regelgeving. Signalen dat dit niet gebeurd vernemen wij graag. |
| Als voorbeeld voor een mechanisch ventilatiesysteem werd in de modelwoning een installatie getoond met prachtige smalle buizen in de meterkast. De werkelijkheid is dat de nieuwe installatie veel te groot is en dat er dus niet geleverd is wat was getoond. Hoe gaat Ymere om met keuzes van comakers die afwijken van het oorspronkelijke plan. Hoe toets je wat de co-maker voorschrijft en vervolgens toepast? | In beginsel mag een huurder vertrouwen op de uitvoering zoals Ymere toont in de modelwoning. Afwijkingen kunnen beperkt mogelijk zijn maar dan altijd in overleg met de betreffende huurder. Bij afwijkende signalen zal een kwaliteitsinspecteur worden ingezet om dit te bekijken en te beoordelen. De kwaliteitsinspecteur doet regelmatig rondes bij de lopende werkzaamheden. Indien blijkt dat de aangebrachte werkzaamheden niet voldoet aan de afgesproken norm, dan dient de co- maker dit aan te passen naar de gestelde norm. Voor CO2 pact projecten kan het projectbureau worden benaderd. Wij zorgen dat dit bij de juiste persoon terecht komt. In de bewonersbrochure is ook terug te lezen wat de contactgegevens zijn van de kwaliteitsinspecteur. |
| BC heeft aangegeven: zoek de blauwdrukken op uit de bouwjaren en toets wat je gaat doen met de oude tekeningen en bekijk per woning hoe de zaken ervoor staan. | Het is juist dat de te bouwen situatie zoals voorgenomen te vinden is op de oorspronkelijke tekeningen. Deze tekeningen worden voor c.q. bij bouw/verbouw geraadpleegd om de situatie in kaart te krijgen. Ook worden recentere tekeningen waarop eventuele aanpassingen zijn vastgelegd gehanteerd om de situatie in kaart te krijgen welke actueel is. In de praktijk blijkt de werkelijke situatie regelmatig af te wijken van de situatie welke op tekening is gezet (oorspronkelijke tekeningen en/of tekeningen van recentere datum). Dit kan doordat niet alle wijzigingen op tekening zijn/worden vastgelegd hetgeen kan gebeuren bij woningaanpassing of wijziging van de situatie door huurder. Ook de leidingen in de betonvloeren blijken in de praktijk sterk van positie te variëren, er zijn situaties aangetroffen waarbij het leidingwerk “strak tegen de wand” in de vloer ligt doch ook situaties waarbij deze meer dan 150 mm uit de wand liggen. Om het risico van het doorboren van leidingen te minimaliseren is de keuze gemaakt om benodigde sparingen verder van de wand te boren. Resume: blauwdrukken en recentere tekeningen worden voor uitvoer werk bekeken en situatie ter plaatse wordt bij warme opname bekeken echter blijkt dat er situaties worden aangetroffen die van tekening afwijken, niet zichtbaar zijn en behoorlijke toleranties zijn gehanteerd tijdens de bouw. |
| Opleveringsrapporten daar zou de BC in gekend moeten worden (in onafhankelijke rapporten). | Om de kwaliteit van de oplevering te waarborgen heeft Ymere kwaliteitsinspecteurs in dienst. Zij dragen de verantwoordelijkheid dat de kwaliteit wordt gewaarborgd. Binnen onze CO2 pact projecten is dan ook altijd een kwaliteitsinspecteur gekoppeld aan een project. In eerste instantie wordt een oplevering gedaan aan de huurder zelf. Lege huurwoningen doet de co-maker aan Ymere. Het opleveren van huurwoningen doet een kwaliteitsinspecteur steekproefsgewijs samen met de co-maker. Bij (afwijkende) signalen zal een kwaliteitsinspecteur worden ingezet om dit te bekijken en te beoordelen. De kwaliteitsinspecteur doet regelmatig rondes bij de werkzaamheden. Uiteraard horen we het graag wanneer er door de BC bij de uitvoering zaken gesignaleerd worden. Los van het adviesrecht is het een goed gebruik dat we ook tijden en na de uitvoering met elkaar in gesprek blijven en graag samenwerken om de uitvoering van de werkzaamheden zo soepel mogelijk te laten verlopen. |
| Als je tabel-indexering van G naar B gaat krijg je een huurverhoging. Kan die boven de grens van de sociale huur getild worden? | De verduurzamingsmaatregelen zullen geen huurverhoging tot gevolg hebben. Er is dus geen sprake van een verhoging. In zijn algemeenheid geldt dat de sociale huurgrens geldt bij het aangaan van de huurovereenkomst. De jaarlijkse huurverhoging of huurverhogingen als gevolg van woningverbeteringen kunnen deze sociale huurgrens overschrijden. De rekenhuur mag nooit meer worden dan de maximale huur op basis van het puntenstelsel dat geldt binnen de niet geliberaliseerde huurwoningen. Het is wel mogelijk dat als gevolg van de verduurzamingsmaatregelen er een hogere maximale huurgrens gaat gelden door een hogere puntenwaardering van de woning. |
| Gaat Ymere vragen of de huurders tevreden zijn na de verbetering, dus nazorg plegen? Komt Ymere nog terug om de ervaringen op te halen? | We zijn aan het onderzoeken op welk wijze wij uitgevoerde projecten beter kunnen evalueren. De ervaringen van de bewoners zijn hierbij uiteraard van groot belang. Het is nu al zo dat steekproefsgewijs een onafhankelijke partij telefonische evaluaties afneemt bij de huurders waar verduurzamingsmaatregelen zijn uitgevoerd. Dit gebeurd ten behoeve van het verbeteren van de dienstverlening van het Ymere. |
| Hoe is het toezicht tijdens de uitvoering van werkzaamheden geregeld? De vergadering vindt dat er te weinig toezicht is tijdens de uitvoering en men vraagt hier aandacht voor. | Op het werk is geregeld een voorman van de co-maker aanwezig. Ook loopt de kwaliteitsinspecteur van Ymere rond. Wanneer er uitvoeringszaken spelen is het projectbureau altijd bereikbaar op werkdagen van 8:30 tot 17:00. In het voortraject van een project kan in overleg met een BC of huurdersvereniging worden besproken of er aanvullende maatregelen nodig zijn. Bijvoorbeeld een wekelijks inloopspreekuur of meer aanwezigheid zichtbaarheid van Ymere. De gevraagde aandacht kan als agendapunt toegevoegd worden aan de kwartaal overleggen tussen Ymere en de HYA. |
