Vakantieverhuur van huurwoningen van Ymere is niet toegestaan. Toch kan het zijn dat huurders overlast ervaren van vakantieverhuur bij de buren. In het geval van gemengde complexen (complexen met gedeelde daken en trappenhuizen waarvan een deel van de woningen bezit is van Ymere en een ander deel van andere eigenaren) kan het zo zijn dat er andere regels gelden voor kopers dan voor huurders. Ymere heeft een reactie gegeven op vragen aan Ymere over de regels van vakantieverhuur. Wat mag wel en wat mag niet? Hoe kunnen bewoners contact opnemen met Ymere bij overlast? De volgende antwoorden komen van Ymere:
Is er beleid vastgelegd bij Ymere over vakantieverhuur in gemengde complexen?
Ymere maakt beleid voor al haar huurwoningen, niet specifiek voor huurwoningen in gemengde complexen. Dit beleid staat beschreven in onze algemene huurvoorwaarden en op onze website. Zoals het BC-lid al schreef staat daar: “U mag uw woning niet aan een ander verhuren (onderhuur), ook niet aan toeristen via Airbnb”. Dit beleid geldt dus ook voor onze huurwoningen in gemengde complexen. Ymere maakt geen beleid voor koopwoningen in gemengde complexen, omdat wij geen eigenaar van deze woningen zijn.
Wel maakt Ymere stemadviezen voor de Algemene Leden Vergaderingen (ALV’s) van de Verenigingen van Eigenaars (VvE’s), waar onze huurwoningen in gemengde complexen onderdeel van zijn. Met zo’n stemadvies weet de medewerker van Ymere die namens Ymere naar de ALV gaat, wat hij of zij moet stemmen als een bepaalde vraag op de agenda van de ALV staat. Als in de ALV een woningeigenaar om toestemming vraagt om zijn/haar woning als vakantiewoning (bijvoorbeeld via Airbnb) te verhuren, is het stemadvies van Ymere aan deze medewerker om tegen te stemmen. Of de tegenstem van Ymere wordt aangenomen, is afhankelijk van het stemaandeel dat Ymere heeft in de VvE en (als Ymere geen meerderheid in de VvE heeft) hoeveel particuliere woningeigenaars er ook tegenstemmen.
De voornaamste reden van Ymere om te stemmen tegen vakantieverhuur in koopwoningen in VvE’s is het risico op overlast voor de buren (lees: de huurders van Ymere) die vakantieverhuur zou kunnen veroorzaken. Voor haar huurwoningen heeft Ymere nog een extra reden om vakantieverhuur te verbieden. Deze reden is dat wij niet willen dat onze sociale huurwoningen gebruikt worden om winst mee te maken, maar dat deze beschikbaar zijn en blijven voor de doelgroep die deze woningen het hardst nodig heeft. Deze laatste reden is niet van toepassing op koopwoningen in VvE’s, omdat deze woningen niet van Ymere zijn.
Welke afdeling of contactpersoon bij Ymere kan ik hierover benaderen?
De Consulent Gebiedsbeheer van het gebied is de contactpersoon waar dit BC-lid zijn/haar vragen aan kan stellen. Ieder gebied heeft een eigen Consulent Gebiedsbeheer die de contactpersoon is van de BC. Als er een wisseling van contactpersoon heeft plaats gevonden, regelt Ymere altijd dat er een vervanger is. Als de HYA laat weten waar de vraagsteller woont, kunnen wij de contactgegevens van de Consulent Gebiedsbeheer van dat gebied doorgeven.
Heeft Ymere bij andere gemengde complexen ook ervaring opgedaan met officieel vakantieverhuur door eigenaren van appartementen?
Ymere houdt niet bij of – en zo ja in welke – van onze ruim 800 gemengde complexen vakantieverhuur officieel is toegestaan door de VvE en hoe de ervaringen daar zijn.
Achtergrondinformatie over vakantieverhuur in VvE’s.
Hoe zit het juridisch?
Splitsingsaktes van VvE’s zijn (bijna) altijd gebaseerd op een Modelreglement. Bijgevoegd zijn de teksten die in de laatste 3 Modelreglementen (MR 2017, MR 2006 en MR 1992) zijn geschreven over het gebruik van de privé gedeelten. De meeste VvE’s waar Ymere woningen heeft zijn gesplist volgens één van deze modelreglementen. Pas in het MR 2017 is er het gebruik voor vakantieverhuur expliciet benoemd. Natuurlijk komt dit door voortschrijdend inzicht omdat Airbnb de laatste jaren sterk in opkomst is. Maar ook in de eerdere Modelreglementen is vakantieverhuur niet zonder meer toegestaan. Er staat immers dat je je appartement moet gebruiken volgens de bestemming in de akte. En die bestemming zal in de meeste gevallen een woning zijn (en niet bedrijf). Dus formeel moet een eigenaar in een VvE die zijn/woning voor vakantieverhuur wil gebruiken daarvoor toestemming vragen aan de VvE.
Het verkrijgen van een vergunning van de gemeente om een woning voor de vakantieverhuur te mogen verhuren, staat los van de toestemming die de VvE moet geven. De gemeente checkt bij het verlenen van de vergunning helaas niet of de VvE toestemming heeft gegeven alvorens zij vergunning verleent. Dus een eigenaar die zijn/haar woning voor de vakantieverhuur wil verhuren, moet zowel aan de gemeente als aan de VvE afzonderlijk om toestemming vragen.
Hoe gaat het in de praktijk?
In de praktijk komt het voor dat woningeigenaars de regels van de VvE overtreden en (zonder toestemming van de ALV) hun woning toch verhuren. Dat is helaas niet te voorkomen. Handhaving is de taak van het VvE-bestuur, niet van Ymere. De meeste VvE-besturen doen hun bestuurstaak vrijwillig. Veel VvE-besturen hebben niet de behoefte en de tijd om op te treden als VvE-politie en onderzoeken in te stellen en juridische procedures te starten tegen eigenaars van wie het vermoeden bestaat dat zij hun woning wel eens via Airbnb verhuren. Want wanneer weet je als VvE-bestuur zeker dat er sprake is van verhuur via AirBnB en wanneer is er sprake van logés, huizenruil voor vakantie of kattenoppas door vrienden of familie? Zeker met alle expats die tegenwoordig in Amsterdam wonen is een buitenlands sprekende bezoeker met een rolkoffertje niet direct een bewijs voor Airbnb. Bovendien wonen VvE-bestuursleden zelf meestal ook in het complex, dus zitten veel VvE-besturen niet te wachten op ruzie met hun buren. Zolang er geen sprake is van overlast en de verhuur beperkt zich tot een enkele keer per jaar, denk ik dat veel VvE-besturen het erbij laten zitten. Het voeren van een juridische procedure tegen een eigenaar kost namelijk veel tijd en geld en de meeste VvE-besturen hebben wel wat beters te doen.
Wat kan het BC lid doen?
Het BC-lid heeft gezien dat een eigenaar in haar woongebouw van de gemeente een vergunning heeft gekregen voor de vakantieverhuur van zijn/haar koopwoning. Het BC-lid heeft vervolgens bezwaar gemaakt bij de gemeente tegen de verleende vergunning. Dat is de juiste procedure. Eventueel kan het BC-lid als bezwaartermijn al voorbij is, zijn/haar buren attenderen om hetzelfde te doen. Waarschijnlijk hebben de meeste buren de berichtgeving over de vergunningverlening niet gezien.
Mochten de bezwaren door de gemeente ongegrond verklaard worden en de vergunning is definitief, dan kan het BC-lid aan het VvE-bestuur of de Consulent Gebiedsbeheer van Ymere melden dat er vergunning verleend is voor vakantieverhuur op adres. Als de betreffende eigenaar zelf (nog) geen toestemming aan de VvE gevraagd heeft kan het VvE-bestuur of Ymere dit punt agenderen op de eerstvolgende ALV. Ymere zal dan op de ALV tegenstemmen op de vraag om vakantieverhuur toe te staan. Vervolgens neemt de vergadering een besluit en is het aan het VvE-bestuur om dat besluit al dan niet te handhaven. Zoals eerder beschreven, heeft Ymere hier geen rol in. Ymere adviseert het BC-lid om het er dan verder bij te laten zitten, tenzij er echt sprake is van overlast door de Airbnb-verhuur. Dan kan het BC-lid het stappenplan overlast van Ymere volgen. Zie Overlast van buren (ymere.nl) Mocht na het doorlopen van het stappenplan blijken dat de overlastklacht van het BC-lid gegrond is en de overlast stopt niet, dan kan Ymere het VvE-bestuur vragen om maatregelen te nemen tegen de overlast gevende eigenaar.
