Werkgroep VSH: ‘Bevries de vrije sector huren’

Op 12 januari 2023 publiceerde dagblad het Parool een artikel waarin stond dat de vrije sector huurprijzen landelijk zijn gedaald, maar in Amsterdam juist met 11% (!) zijn gestegen. De werkgroep Vrije Sector Huur (VSH) van Huurders Ymere Amsterdam maakt zich al lang veel zorgen over de betaalbaarheid van vrije sector woningen. Zij heeft op een rij gezet hoe de vrije sector huren binnen Ymere zich hebben ontwikkeld. Graag deelt de werkgroep relevante cijfers en informatie, haar overwegingen en haar conclusie.

Cijfers en informatie op een rij

De afgelopen 9 jaar is de huursom voor zittende vrije sector huurders door Ymere in totaal (cumulatief) met +22% verhoogd[1].
In die periode bedroeg de inflatie referentie voor huurverhoging cumulatief +14%, de toegepaste huurverhoging voor zittende huurders was met +22% dus +8% bovenop de inflatiecorrectie[2].
Meer concreet: na 9 jaar betaalt een gemiddelde zittende vrije sector huurder structureel EUR 217 per maand extra, oftewel structureel ruim EUR 2.600 extra per jaar (waarvan EUR 920 meer dan inflatie!)[3].
De inkomensontwikkeling van huurders volgt echter maximaal inflatie, dit geldt ook voor vrije sector huurders.
Door mutaties zijn de vrije sector aanvangshuren gestegen met nog veel hogere percentages.
Daarbij vormen ook stijgende energieprijzen in veelal slecht geïsoleerde huurwoningen een groot probleem.
In 2021 hebben 66.534 huurders van Ymere (93%) géén huurverhoging gekregen[4].
Alleen de 4.839 vrije sector huurders, oftewel 7%, hebben in 2021 wél een huurverhoging van +2% gekregen[5].
In 2022 steeg voor de meeste Ymere huurders de huur met +1.6%, echter voor vrije sector was het +3.3%.
Tot op heden heeft Ymere voor de vrije sector altijd de maximaal mogelijke huurverhoging doorgevoerd binnen de kaders van haar huurcontracten en de geldende wet- en regelgeving. Voor andere huurders van Ymere zijn doorgaans kleinere verhogingen toegepast.
Grofweg levert de VSH huurverhoging Ymere in 2023 maximaal EUR 2.4 mln per jaar op[6].
Dit bedrag is marginaal ten opzichte van Ymeres huuropbrengsttotaal van EUR 550 mln (=0.4%) en ten opzichte van haar balanstotaal van EUR 19.7 miljard (=0.01%)[7]
De maximering huurverhoging vrije sector in 2023 is gekoppeld aan de loonontwikkeling +1%, hetgeen uitkomt op +4.1%. Dit maximum dwingt Ymere echter tot niets. Bevriezen, verlagen: het kan en mag.

Overwegingen van de werkgroep

Opeenvolgende jaarlijkse huurverhogingen brengen de betaalbaarheid ieder jaar verder in het geding, juist in de vrije sector. Door een extra procent toe te voegen op de gemiddelde cao-loonstijging, stijgen huurprijzen bovendien harder dan de lonen en drijven ze de inflatie zelfs verder op.
Ogenschijnlijk kleine stijgingspercentages op al hoge huursommen hebben grote structurele impact (gehad) in termen van harde euro’s uit de portemonnee van vrije sector huurders.
De ongelijkheid tussen de huurdersgroepen van Ymere voor wat betreft het al dan niet toepassen van (verschillende) verhogingen in 2021 en 2022 vinden wij onwenselijk en niet passen in Ymeres maatschappelijke missie.

Conclusie van de werkgroep

De conclusie van de werkgroep kan niet anders zijn dan dat Ymeres vrije sector huren bevroren moeten worden in 2023. Daarmee kunnen we de hoogte van deze duurste huren enigszins beteugelen. Als werkgroep Vrije Sector Huur van HYA adviseren we dringend aan de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (dat is de partij die met Ymere om tafel gaat om te onderhandelen over de huuraanpassing 2023 voor Ymere huurders) om dit de inzet te laten zijn in de onderhandelingen over aanpassing van de vrije sector huur.

Cijfers:

Gemiddelde VSH huur	1,000	in EUR per maand
Aantal VSH contracten	4,839	conform opgave Ymere per 31/12/2021
Opbrengst 4.1% verhoging per jaar	2,380,788
Huuropbrengst totaal Ymere	550,000,000	0.43%
Balanstotaal Ymere	19,709,000,000	0.01%