In opdracht van de woningcorporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en de gemeente heeft het Nibud onderzoek gedaan naar de financiële positie van huurders van Amsterdamse corporatiewoningen. Met name de huurderskoepels hebben zich sterk gemaakt om dit onderzoek uit te voeren om meer inzicht te krijgen in de financiële positie van Amsterdamse corporatiehuurders.
Bron: FAH.nu = Federatie Amsterdamse Huurderskoepels
De opdracht aan het Nibud voor dit onderzoek is onderdeel van de Samenwerkingsafspraken voor 2020-2023 tussen huurders, corporaties en de gemeente. Dit pakket van afspraken gaat onder meer over nieuwbouw, duurzaamheid en een voor veel huurders belangrijk punt: betaalbaarheid. Afspraken over betaalbaarheid betreffen: de huurprijs van vrijgekomen huurwoningen, de huursomstijging, maatwerk voor huurders met financiële problemen en de aanpak van huurschulden. Afgesproken is om samen met het Nibud te onderzoeken of we de juiste huishoudens in de stad ondersteunen en of er reden is om de gemaakte afspraken te herzien.
Belangrijkste resultaten van het onderzoek
- Volgens de methode van het Nibud kan 24% van de sociale huurders van corporatie-woningen in Amsterdam alleen de basisbedragen betalen en niet meer dan dat. Dit zijn naast de huur de minimale uitgaven die passen bij een bepaald type huishouden.
- 18% van de sociale huurders kan zelfs deze basisbedragen niet betalen. Deze huishoudens hebben risico op huurachterstanden en andere betalingsproblemen.
- Het minimabeleid van de gemeente Amsterdam heeft een positief effect op de betaalbaarheid voor de huishoudens met een inkomen tot 120% van het Sociaal Minimum in een sociale huurwoning. Zonder dit minimabeleid kan 55% van deze huurders de basisbedragen niet betalen, met dit minimabeleid 36%.
- Uit het onderzoek blijkt dat de effecten van de huurverhoging boven inflatie beperkt zijn voor de gehele groep sociale huurders. Ze worden opgevangen door de koopkrachtstijging en gedempt door de huurtoeslag als men daar recht op heeft. Degenen die al kwetsbaar waren, blijven dat. De groep met een sterke financiële positie wordt nauwelijks geraakt door deze huurverhoging boven inflatie.
- Het onderzoek maakt duidelijk dat het betaalbaarheidsprobleem bij de laagste inkomens met name een inkomensprobleem is en de hoogte van de huur duidelijk minder het probleem is. Ook als de huurprijs is afgestemd op het lage inkomen waarmee huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben deze huishoudens moeite om rond te komen.
Samenwerkingsafspraken niet herzien
De gemaakte Samenwerkingsafspraken 2020-2023 worden niet herzien op basis van dit rapport. Op dit moment is er in Amsterdam een afspraak dat de huursom (de gemeenschappelijke huren van corporatiewoningen) tot en met 2023 elk jaar met het inflatiepercentage + 1 % mag stijgen. Om de mensen met de laagste inkomens te ontzien is er een woonlastenakkoord waardoor inmiddels ruim 7.300 corporatiehuurders, met structureel lage inkomens en een voor hen relatief hoge huur, een structurele verlaging van de huur (passende huur) hebben gekregen.
Armoederegelingen en de regeling passende huur
De woningcorporaties hebben de huurinkomsten hard nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het onderzoek laat duidelijk zien dat de armoederegelingen en de regeling passende huur een positief effect hebben op de financiële positie van de huishoudens tot 120% van het Sociaal Minimum. Uitbreiding van die doelgroep ligt niet voor de hand gelet op de verwachte toename van de groep tot 120% als gevolg van de coronacrisis. Deze groep heeft de ondersteuning harder nodig dan de groep die een iets hoger inkomen heeft. Door gerichte voorlichting willen de samenwerkingspartners het gebruik van verschillende (bijstands-) maatregelen door huurders vergroten.
Extra’s
De partijen hebben afgesproken zich in te willen spannen om iets extra’s te doen voor de laagste inkomens bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen de bestaande afspraak over de huursomstijging. Dit omdat voor de groep met de laagste inkomens elke huurverhoging lastig te betalen is. Hoe dat concreet wordt ingevuld, gaat elke corporatie bespreken met de eigen huurderskoepel.
Eenmalige huurverlaging
De partijen zijn verder blij met de landelijke maatregel van de minister voor een eenmalige huurverlaging in 2021 (zie dit bericht). Deze draagt bij aan het verbeteren van de betaalbaarheid voor die huurders die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens en een huur boven de zgn. aftoppingsgrens. Dit is een ruimere doelgroep dan die van het Woonlastenakkoord. Een aandachtspunt is dat de compensatie door korting op de verhuurderheffing, voor de Amsterdamse woningcorporaties niet kostendekkend is.
De huurtoeslag heeft voor lage inkomens onvoldoende effect op de betaalbaarheid. Daarom stellen de partijen bij de landelijke gesprekstafel over de huurtoeslag de vraag aan de orde, hoe de huurtoeslag effectiever kan werken.
Download het Nibud-rapport De financiële positie van huurders in Amsterdam, september 2020
